こんにちは、浜松の若手投資家の中邨(ナカムラ)です。

 

前回の続きです。
なぜ、借上げ業者からきた家賃見直しという
オーナー側には不利な要請を承諾してしまうのか。

もちろん、理由があります。

何の理由もなければ、収入が減ってしまうような
業者からの提案を受け入れられる訳がありません。

その理由は、
承諾しなければ、借上げ契約を打ち切られてしまう
からです。

そう、この借上げ契約は業者に有利になるように
作られている場合が多いです。

リスクを取るのは常に建築をした
オーナー側なのです。

 

よくある借上げ契約の条件にはこのように記されて
いる場合が多いです。

『一定期間ごとに借上げ賃料を見直す』
という文言が入っています。

 

そのため、借り上げ業者は当初の家賃設定を
意図的に高くします。
その方が、利回りを高く見せることができ、
より条件の良い計画に思わせることができる
からです。

しかし、家賃の更新時期がくれば
次々と家賃が下落していきます。

『条件が飲めないのなら、
この借り上げ契約は破棄します』と言って
しまえば簡単です。

その場合は、当初、将来の空室に対する
オーナーへの賃料支払の為にストックしてある
利益分まで会社の利益にできるので業者から
すればデメリットはありません。

しかも、途中解約した場合は
多額の違約金も請求できる条件が付いていることも
多いのでさらに利益額を上乗せできます。

当然、オーナーは安易に解約することはできません。
何とか解約する準備を整えられても、
『この後は自分で経営してください』
と言われてしまうわけです。

上手な経営ができるような人はそもそも
最初から借上げ契約はしません。

借り上げ業者は
契約を解除されても、
契約を継続しても
どちらでも問題がないような仕組みに
出来上がっているわけです。

これを理解すると、
なぜ大手の会社のほとんどが
借上げ契約を売りにしているのか
理由がよく分かりますね。

これから、建築を考えている方、
家賃保証と借上げ契約の違いをしっかりと
理解してから計画を進めて頂きたいですね。

もちろん、もっと条件の良い契約が
可能な場合もありますので、しっかりと
契約内容を確認して、納得のうえに
進めて頂ければ良いかと思います。

それではまた♪

中邨宏季