こんにちは、きりのきです。

ものすごい久しぶりの投稿となってしまいました。

恐らくほとんどの方は忘れていることと思いますが、

恥を忍んで投稿させて頂こうかと思います。

 

僕が不動産投資をスタートしてから、かれこれ2年が経過しました。

様々なトラブルもありましたし、現時点でも問題を抱えてはいますが、

全体を見つめるとまずまず、といったところです。

 

2年で2棟のRCマンションを購入しているため、不動産取得税などがかさみ

資金的な余裕は全く無いに等しいですが、それはこれから解消をして

いこうかなと思っています。

 

2年の間にこうして不動産の情報発信も始め、これから不動産投資を

始めようと思われている方々へ自分の失敗のこともアドバイスをさせて

頂いたりしております。

 

日々、多くのご相談を頂きまして、大変ありがたいです。

自分としてもとても勉強になります。

時々、僕より遥かにベテランの方からご相談が入ったりして、

大変恐縮というか力不足を露呈してしまっていますが……。

 

家賃収入は「プラスアルファ」の収入ではない

数々のご相談をお受けして思ったことは、これから不動産投資を始める

という方もいらっしゃるのですが、それ以上に既に不動産投資をスタート

してはいるものの、その後の展開に困っている方が多いことです。

 

もしも順調に事が進んでいるようなら、僕などに相談などせずとも次に

進んでいらっしゃるでしょうから、それぞれ「思ったよりもうまくは

いっていない」と感じているのかもしれません。

 

また、1棟目（1戸目）がうまくいったのであれば2棟目（2戸目）が欲しく

なった際にまずは1棟目の不動産会社に相談をすると思いますが、それを

しないということは1棟目の不動産会社に不満を感じているのでしょうか。

 

多くの方々と触れ合った結果思ったのは、不動産投資を実生活と切り離し

「プラスアルファの収入源」と見てしまっている方がとても多いこと。

不動産投資は数十年と長期に渡る投資にも関わらず、ポートフォリオを

はっきりと描かずにスタートを切ってしまった方が多いことです。

 

1棟目（1戸目）を購入したときに、将来が不安で資産を今から作って

おきたいとか、収入を増やして生活を変えたいと漠然とは考えていた

であろうことは分かります。

しかしそのイメージは曖昧で、収益不動産を購入することで自分の将来に

どのような変化が現れ、どのようなベネフィットが得られ、またどんな

困難が待ち受けているのかが見えていなかった、と。

 

1棟目を取得してしばらく経過した結果、問題点の真っ只中に立ち初めて

そこに気が付いてしまった。

しかも1棟目の時はそこまで考えて購入したものではなかったが故に、

今後どのような戦略を立てていくべきか分からず、混乱してしまって

いるのだろうと思われます。

 

1棟目の時点で例えば債務超過となってしまっていると、そこから解決を

するのはかなり大変です。

お金と時間のどちらかを犠牲にする以外に解決方法はない。

既に厳しい状態になってしまっている方は、頭を絞って事業再建計画を

立てて経営状態を改善していくしかありません。

 

もしまだ余力が残されている、もしくはこれから不動産投資を始めたいと

考えているなら、そうならないようにポートフォリオを描くところから

スタートするべきと僕は思います。

それも、不動産投資だけのことを計画すればいいのではなく、自分の人生の

ポートフォリオに不動産投資を書き加えることです。

 

そもそも、これができていなければどのような収益不動産を購入すればいいか

決めることができないはずなのですが、不動産会社のセールスによりそこが

かき消されてしまっているのが現状かもしれません。

 描いたポートフォリオはどれほどはっきりしていますか？

リスクを取るならリスクヘッジの計画を立てること

収益不動産の情報収集をしていると、どうしても「最も良い条件」を

頭の中でイメージしてしまいます。

空室率0%、家賃下落率0%であればどれほど楽なことでしょうか。

 

ですが、現実としてそんなことは絶対に起こりません。

偶然にも購入した瞬間から未曽有の好景気、人口爆発が訪れてくれれば

計画通り進んでくれることと思いますが、ありえないですよね。

 

自分のこれまでの人生を振り返っても、決してすべてが順風満帆、

一度たりとも予定が狂ったことはなかったと言えないでしょう。

お金のことだけでも余計な出費が出て、欲しいものを買うのを

我慢したなんてことがあったのではないでしょうか。

 

金融機関が融資の可否を判断する時、独自に評価額へ掛け目を掛けているのは

周知の事実です。それは、不安定な「未来」に対するリスクマネジメント。

 

収益不動産を購入するならば、そこまで計算に入れておかなければいけません。

もしも計画通りにいかなかったら、どのような再建計画を立てるべきか。

1棟目に存在するリスクを受け入れるとして、その後どうやってリスクを

ヘッジしていくか。

 

投資家に関わるならば絶対に必要な考え方です。

 

本当は投資関係なく、生きていくなら常に考えていなければいけないことだと

思うんですけれどね。ただ、「普通」に生きていくだけならば今の日本には

そこまでのリスクがないので考えずにいられるだけ。

 

不動産投資で不幸になる方がいると、いつまで経っても業界の健全化が

されず、私たち不動産投資家は奇異の目で見られ続けることになります。

市場が活性化しなければ不動産の流動性が低下し、今後の人口減少社会で

いち早く波に呑まれてしまいかねません。

 

そうならないためにも、不動産投資を始めるならばまずは人生の

ポートフォリオを書き換えるところから始めて下さい。

成功し続ける以上一生収益不動産と付き合うことになるのですから。