みなさんこんにちは。梶森です!

さぁゴールデンウィークも後半戦!皆さん楽しんでらっしゃいますでしょうか。

家族サービスの隙間を縫って、物件探しをされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

私も明日は注目している物件を3件まとめて見に行きます!

 

さて、今日はマンションの管理費について考えたいと思います。

私は板橋区と練馬区に築浅のマンションを2戸所有しています。そのうち、板橋区の方は前回のコラムでも書いた通り、1,180万円で4年前に購入して、1,390万円で絶賛売り出し中です!

残った練馬区のマンションですが、規模がそんなに大きくなく、総戸数30戸しかありません。総戸数が少ないと1戸あたりの管理費が高くついてしまいます。

6万円かかる清掃費を30戸で割った場合と、60戸で割った場合では大違いですよね。もちろん、60戸だと清掃する範囲も広くはなりますが、基本的には戸数が多ければ多いほど、1戸あたりの負担する管理費は安くなります。

1戸あたりの管理費が3,000円下がれば毎月のキャッシュフローは3,000円改善します。言い換えれば、3,000円家賃を上げた事と同じになります。もしくは、家賃を3,000円下げてもキャッシュフローは変わりません。

私の練馬区の物件の場合、戸数が少ないので、管理費+修繕積立金で毎月11,000円かかっています。物件を購入する際は物件の価格ばかりに注目が行きがちですが、毎月のキャッシュフローに大きく影響する管理費・修繕積立金もしっかりと確認しなければなりません。

 

管理費って本当に最適価格なの!?

区分の投資用マンションの場合、○○シリーズという形で、都内でシリーズ展開されているマンションって多いですよね。「シリーズ名+地名」という形で、名前を聞いただけで、何処の会社が建てたのかが一目で分かってしまうようなマンションは非常に多いです。そのマンションを管理している管理会社は建てた業者の子会社が管理している可能性が極めて高いです。

ということは、親会社が建てたマンションであれば、100%管理を引き受けることができ、そこには価格競争の原理は全く働いていません。

且つ、管理組合の総会も投資用マンションの場合はほとんど出席される方もいないのが現状だと思います。管理費ってもしかしたら、管理会社の言いなりになっているかも!?と考え出したら、黙ってはいられなくなりました。

 

区分所有者が管理組合に物申す!

毎月11,000円の管理費・修繕積立金を3,000円でも下げることができれば、利回りはUPする!これはやらねば!ただ、あくまでも区分所有者でしかないので、あとの29戸のオーナーにも納得していただく形を取る必要があります。ただ単に「管理費高いぞ~!もっと下げろ~」だけでは、おそらく管理会社は動かないと思い、私はある行動に移しました。。。

今日はこのへんで!次回に続きます。

 

今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。

続きはコチラ!