こんにちは。梶森です。

前回のコラムで書いた私の所有物件の管理総会の案内が送られてきました。

年間で管理費が229万円から157万円まで下がることが分かったので、総会で監事にお会いして管理会社変更に向けて裏工作をしてやろうと思います。

 

修繕積立計画案に腰抜かす

総会の案内と共に封筒には長期修繕計画(案)が入っておりました。

そこには驚愕の事実が記載されていました。

 

来年から8年目を迎え、修繕積立金が大幅にUPするというのです。

現在、修繕積立金は1,800円ですが、それが来年からは6,900円になるというのです。

完全にこれは寝耳に水でした。

総戸数が30戸弱なので、従前よりも管理費・修繕積立金は高いなと感じておりましたが、まさかこんなに上がるとは。

というのも、昨年購入した際に、練馬区・築6年で1,000万円でしたので、見つけた瞬間速攻で契約をしたため、売主より修繕積立計画書を入手できていませんでした。私も修繕積立計画書を提出するように業者の方にお願いしましたが、すぐに出てこなかったため、諦めてそのまま忘れておりました。この点については、私の失敗です。

修繕積立金は直接NET利回りに大きく影響しますので、これから区分マンションを購入する際は必ず確認するようにしましょう。

 

具体的に計算してみた

6,900円-1,800円=5,100円。

たかが5,000円、されど5,000円です。

年間にすると6万円以上です。

この5,100円を金利2%、35年ローンで計算すると154万円になるので、その分高くかったことになります。

そんな事よりもNET利回りが修繕積立金の増加により、現在の7.5%から6.9%に大幅にダウンしてしまいます!

そうなると今度は売却に問題が生じてしまいます。

実需ではなく、不動産投資家の方が投資用に買われる場合、

数字を第一に考えられます。

20年、30年と長期で所有するつもりは無いので、これは死活問題です。

 

修繕積立金って何に使うの?

もう少し修繕積立金を詳しく見てみたいと思います。

■8年目~14年目の主な修繕

  • 外部鉄部塗装
  • 給水設備
  • 火報設備

等の改修

■15年目に大規模修繕

  • 防水関係
  • 外壁塗装
  • 外部鉄部塗装
  • 照明器具
  • インターホン

 この修繕積立計画がそもそも適切なのか?

管理会社の利益の源泉になっているだけで、他社に任せればもっと安くできるのでは?競争の原理が働いていないから、利益を乗せまくっていると思います。

 

自分のマンションの売却しやすくするために、しばらく管理会社と闘いたいと思います。

 

【教訓】区分マンション購入時に、修繕積立計画は事前に入手すべし!

 

今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。

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