楽待会員の皆さま、こんにちは!
清陽通商株式会社の栗本です。

今回は「極秘物件情報」を入手する方法について書きたいと思います。

収益物件の仲介業をやっていて楽待などに物件掲載する時、どういうキーワードを使えば反響があるのかだんだんわかって来ます。

一番人気は「フルローン物件出ました!」です。
これは圧倒的ですね。

他にも「高利回り」とか色々ありますが、人気キーワードとして忘れてはいけないのが「極秘物件出ました!」です。

極秘物件って良い響きですよね。
他の人は知らない、自分だけにこそっと提供された川上の極秘物件・・

そういう物件情報が次々と送られてくる、というポジションに到達したいなと多くの投資家の方は思っているのではないでしょうか?

カリスマ投資家と言われているメガ大家さんはこのようなスペシャルな見たことないような高利回りの極秘物件を購入されているんでしょうか?

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今回のお題は「川上で流通している極秘物件情報をゲットする秘訣」についてお話しします。

「極秘物件」とは何か?

まず、「極秘」「超極秘」物件とは何か?からお話ししたいと思います。

よくお客様から「レインズに出ているような物件は不要です。ネットなどに出ていない極秘物件の情報をください」というご要望をいただきます。

そもそも、レインズやネットに出ている物件と、「極秘」物件の違いは何なんでしょうか?

実は売主が「広告するな」と言ったら「極秘物件」、「どんどん広告出して高く売ってなあ~!」と言われたら楽待に載せ、専任ならレインズにも載せると言うだけの違いだったりします。

ちなみに話は少しそれますが、「御社専任の極秘物件情報はありませんか?」とよく聞かれますが、「専任」ならレインズに載せることが宅建業法で定められています。

専任なのにレインズに載せてない業者がいたら免許権者(都道府県知事)にチクりましょう。

で、話を元に戻します。
極秘物件の定義は単に売主が広告出すなと言ってるだけなので、必ずしも「割安」「高利回り」物件ではありません。

スペック、お値打ち度だけを見ると「極秘物件」も「レインズ物件」も「楽待掲載物件」も全く差が無いのです。

物件概要書に【極秘】ロゴが入っているものの大半は「表面利回り7.4%!」です。

そのため、極秘物件への過度は幻想は持たない方が良いと思います。

「川上だけで流通している物件」の正体とは?

じゃあ、「川上だけで極秘で流通している高利回り物件は存在しないの?」ですが、無いわけじゃありません。

例えば「宅建業者にしか売らないで欲しい」という物件があります。

売主が宅建業者の物件で任意売却に掛かっている物件などはそういうケースがあります。

なぜかというと、売主が宅建業者で買主が一般の人だと宅建業法上、2年間の瑕疵担保責任をつけることが必要になってきます。

でも任意売却物件だとそういう余裕はありません。
宅建業者間の売買だとそういう制限はないので、任意売却系の物件は出来れば宅建業者に買って欲しいと言う売主や債権者は少なくありません。

そういうのが世間で言われている「川上の物件情報」ってやつです。

これも基本は銀行の債権額を全額返済できるのが条件なので、売り出し価格は一桁利回りのものが大半です。

たまに「表面」利回りが高くても、行ってみればほとんど空室で、お化け屋敷みたいで、挙句の果ては土地の半分が借地・・な物件というケースが大半。

むしろレインズ見てる方がずっと良い情報があります。

これが「川上だけで流通している物件」の正体です。

あれ?じゃあ、個人投資家は業者間で何度も転売された割高物件しか買えないのでしょうか?極秘のお値打ち物件を買う事は出来ないのでしょうか?

極秘・高利回り物件をゲット出来る多分唯一の方法とは?

お客さまと商談していて「どんな物件をお探しですか?」と聞くと「築浅で、駅から近くて、利回りが・・・」と希望条件が出て来ます。

ただ、不動産は相場商品ですから、どこに行っても特別割安で買えることはありません。

もし何かの間違いで市況より割安な物件が出れば瞬時に投資家が殺到するので、現地に着いたころには売却済みになっているでしょう。

じゃあ、巷で有名なカリスマ大家さん、メガ投資家と言われている人はどうやって物件を集めているのでしょうか?

実は、当社は関西在住のカリスマ大家さんとは結構取引をさせていただいています。

有名投資家の方々と取引して判った「極秘・高利回り物件をゲット出来る唯一の方法」とは?

それは「許容できるネガティブ条項を明確にすること」です。

もう一度書きます。

許容できるネガティブ条項を明確にしてそれをきちんと仲介会社に伝える
ことです。

カリスマ大家さんは、ご本人が意識しているいないは別にして、必ず「許容できるネガティブ条項」があります。

「○○エリア(不人気地区)歓迎」「心理的瑕疵OK」「3点ユニット気にしない」「駅から遠い物件OK」「築40年以上OK」「店舗比率が高い」「半分以上が空いてる物件」「近くに嫌悪施設ありOK」・・・・。

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変なのを買って運営出来なければ元も子もありませんが、許容できるネガティブ条項を見つけることがお宝物件への第一歩です。

有名カリスマ投資家の方に買っていただいた物件は上記のどれかに当てはまっています。

だから他の人より高利回り・高キャッシュフロー物件が購入出来るのです。
某有名投資家の方には半年レインズに店晒しになっていた物件を買ってもらいました。
上記の条件のいくつかが当てはまっており誰も手を出さなかったのです。

でもその方はすぐに満室にされ、今も高キャッシュフローを生み出していると感謝していただいています。

カリスマ大家さんの秘密は極秘ルートを持っていることでは無く、許容できるネガティブ条項を明確にしていたことだったんですね。

こういう動きをしているとある日、本当の極秘物件情報がふらっとやって来る日が来ます。
そのころはきっとあなたも世間では「カリスマ大家さん」と呼ばれているでしょう。

さあ、今すぐ「許容できるネガティブ条項」を考えてみてください!
そして関西の物件を探している人は当社にご連絡を!(ちょっと宣伝。楽待さん、これくらいならOKでしょ?笑)

と、我田引水なオチがついたところで今回はお開き。

次回をお楽しみに!