現金主義投資

 私のコラムを表示いただき、ありがとうございます、ボンビー・リノベーター(以下ボンビー)です。今回から購入物件の紹介と、その他の話題を、1回交代で書いていこうと思います。今回は、その他の回として”ボンビーの行う現金主義投資”についてです。

 現金主義投資はボンビーの造語ですが、リーマンの貯蓄レベルの安い物件を、文字通り現金(つまり無借金)で買って運営するアパート投資です。北海道のK氏や大阪のW氏など、著名な投資家も実践する方法で、ボンビーも彼らに倣いました。

札束

通常のアパート投資と較べて、メリットは5つ

1. 返済プレッシャーからの自由

   当然ですが、返済のプレッシャーが無く、家賃を半額にしても資金が行き詰る事が無いほどですから、まったりと大家家業にいそしむことができます。ボンビーは、内覧者からの家賃減額の問合せや、入居者からの追加リフォームのお願いにも、ついつい応じてしまいますが、これが銀行融資の返済マージンのない大家だったら、とてつもないストレスになるはずです。

2.高収益

 また、収益率が高いです。ボンビーの場合は、満室家賃÷(購入価額+諸経費+リフォーム費)で計算して20%程度、場合によっては40%超になっています。

3.究極の節税効果

 さらに家賃に対する税金が極めて少なくて済みます。固定資産税の評価が小さいのは勿論ですが、投資額に占めるリフォーム代、つまり経費処理できる金額が大きい事が効きます。ボンビーの例では、10万円(誤記ではありません。)で買った戸建を、200万でリフォームしたことがあります。こうなると投資額のほとんどが、経費処理でき、損失の繰越をすれば、この戸建からは何年も課税所得が発生しない事になります。(年間家賃が50万円であれば、4年間は家賃収入と損失を相殺できます。)

4.ブルーオーシャンな買付け

 またリーマンの貯金レベルの物件とはいえ不動産ですから、そうそうは誰でも買えるものではなく、また簡単に現金を出せる投資家は、投資が小さすぎて参入しません。よって、ライバルは、比較的に少ないようです。障害無き青い海を、満帆に目一杯の風を受けてを行くが如し、です。

 

 5.複利メリットの最大化は別の機会に

 最後に複利のメリットを最大限に活かせます。これについては、すこし説明が必要ですので、別の機会にしたいと思います。

デメリットも5つ、但し決定的か?

 1.リフォーム・リスク

 まずは、何と言ってもリフォームの難しさです。ボンビーは読者の皆様に、この投資方法をお勧めしませんが、この点が主な理由です。リーマンの貯金レベルの物件は、工務店の数が少ない地方の、それも修繕不可能に見えるレベルの築古物件が多いです。TVのビフォア・アフタ的な高額リフォームなら簡単ですが、収益性を保てるコストで、超築古物件をリフォームできる工務店を探すのは至難でした。ボンビーは、5回、工務店からリフォームを断られ(普通は断りません。普通は、断るのは施主側です。)、リフォームの見積もりが2千万円と言われた事もありました。目の前が真っ暗になり、死にたくなります。今は、やっと心強いパートナーとしての工務店を見つけることができ、何とか経営できるようになりましたが・・・。それでも、本当に修繕不可能な物件を買ってしまわないか?と不安がなくなる事はありません。

 2.入居付けリスク

 次に、入居付けの難しさです。築古で安い貸家・アパートを探す人は、本当に慎重に探す人が多いです。不動産屋1軒につき、4~5件の物件案内をし、3軒以上の不動産屋を廻って決めるパターンが平均のようです。つまり、10回以上内覧して決まるかどうかのイメージです。

3.客付け不動産さんとの関係の構築困難

 築古物件は、客付けが困難であるうえ、家賃が低い分、不動産屋さんの収入まで少なくなり、熱心になれません。不動産屋さんは、どこも「がんばります、任せて下さい。」と前向きに応対してくれるものですが、本心は「アテ物件にしよう・・・」かもしれません。不動産屋さんと本当に良好な関係をつくる営業力が必要です。

4.スローな経営拡大

 さらに投資の拡大が遅いです。貯金をはたいて物件を買い尽くしたら、家賃が貯まるまで、次の物件を買えません。貯金が貯まるまでは、頭金が無いため、普通はアパート・ローンも組めなくなります。よって、まったりとスローな経営を覚悟します。

5.リフォーム後の面倒

 最後に、面倒です。何しろ築古ですので、リフォームすべき箇所が大量にあります。また、慎重にリフォームしても、隠れた不具合が頻繁に残ります。サラリーマン大家には大変です。ボンビーの場合は、借主様がお住まいになってから、不具合を指摘され、大急ぎで追加リフォームをするケースが、2軒に1回のイメージです。賃貸が決まってから、1ヶ月はビクビクして、電話がかかってくるのが恐怖になります。

次回は

 物件の紹介になります。上記で少し紹介した、10万円の戸建はいかがでしょうか?

 なお、リーマンの仕事が忙しくなりました。次回から月2回位にブログ掲載のペースを落とします。しかし、まだまだ続たいと思っていますので、応援よろしくお願いします。