こんにちは。

もういい加減、買えない相場に嫌気が指してきたのではないでしょうか?

 

元デベコンサル@泉和こと、小林大貴です。

毎日毎日投稿してしまい、お読み頂いている皆様にはご負担をおかけしますが、

ご興味があれば今後もお付き合いいただけると幸いです。

 

相変わらず高い相場の分析

高くて困ってしまいますね。

私も、ようやく今年追加で購入できそうですが、正攻法では厳しいです。

私の元には日々、楽待様を始めとする不動産投資サイト様からの情報や、

様々な業者様から直で物件情報が入ってまいります。

 

私は単純に物件情報毎に「これは今買いか?」という判断だけでなく、

とある駅などを定点観測していたりするのですが、

販売価格が上がる=利回り下がる事例を、ここ1年で良く見てきました。

 

 

例えば、比較的投資物件が出る「とある神奈川の駅」で、

同じような駅徒歩、同じような築年数、

同じような部屋数の物件を昨年と今年のデータで見ることがありました。

(REINSでの成約価格ではなく、売り出し価格です)

 

その駅は、一般土地の売り出しについては、

あまり昨年と今年で違いは見られませんでした。

成約価格ベースでの坪単価も、ほとんど変わっていません。

 

しかし、投資用不動産の価格は明らかな価格上昇が見えました。

例えば、1年前近辺では利回り10%ほどで出ている条件の物件が、

今年なら利回りが9%を切っていたりします。

条件はほぼ全く変わらないのにも拘らず、です。

 

それを見ますと、「今はこういう相場だから他と比べたら買い」

という意見だけを見て、安易に買うのは、尚早かもしれません。

 

とはいえ、過去の良かった相場を見て、

「この水準にならないと買わない」と考えてしまうのは、

いつまでも買えないことになりかねません。

機会損失という面も考えると、どちらが良いのか判断できるかもしれないですね。

 

高騰相場でも買う方法(私は今年買いました)

また、この超高騰相場の時にも、

一定の「良物件(過去の相場で見ても)」は存在します。

 

今は超高騰だから、全てを買わないと思うのではなく、

自分の投資プランに合う良い物件像を掴んでおくことが良いでしょう。

そうすれば、自分の基準に合う物件が出た時には迅速に判断ができます。

 

もしどうしても買いたければ、人が狙わない物件だけど、

自分の投資基準には合う物件を買うのが良いでしょう。

しかし、人の通らない道は、未開で厳しいことを覚悟しなくてはなりません。

 

具体期には「土地・建築会社を自分で探して新築する」とか、

「普通に融資を組むのではなく現金で買える高利回り物件を買う」とか、

「競売に手を出してみる」とか、難易度の高い投資ですね。

 

 しかしながら、この理論もあくまで「理論」です。

私も数多くの方と日々面談をさせて頂いておりますが、

皆様やはり買えずに歯噛みしています。

 

この相場高はどこまでも続くのか?

価格が高騰する状況はまだ続くと思いますが、

この状況が臨界点に達するのは、それほど遠くないと思います。

 

都内で利回り5%~、地方でも簡単に利回り1ケタ台を見るような今の相場は、

ハッキリ言って異常高騰相場だと思います。

CFをプラスにするのは、非常に困難な状況となっている感も否めません。

 

「敢えて不動産で損を出して本業収入の利益を圧縮する」

そんな節税対策の投資をやるのでなければ、

価格高は歓迎すべき状況ではありません。

 

反対に売却を迷っている方、ほぼ間違いないです。

売りましょう。

融資も付きやすいので、今は抜群の売却タイミングです。

 

相場には波がありますので、高騰が臨界点に達したら、

あとは反転して買い側に有利な相場になります。

そうなると、再び物件の仕込時期ですね。

 

ただし、上記の通り今は融資基準が緩和してきている状況でもあります。

具体的には耐用年数を超える判断を銀行がすることもありますし、

金融庁からの指摘もそんなに入っていないのか?

収益還元の評価をする銀行も増えて来たな、という印象があるためです。

狙える物件が出て来た場合、融資面は比較的よく組めることでしょう。

 

あとは、個人的に最近少し面白かったのは任意売却の案件ですね。

11月~12月にかけて、弊社お客様で3件の任意売却案件の売買があります。

 

なかなか面白い案件でしたので、

需要があればどこかで任意売却に関して書いてみようかと思います。

次の記事もご期待くださいませ。

宜しくお願いします。