2棟目までは順風満帆

2011年に不動産投資を始めて、2年目に2棟39室まで増やすことができました。

運営的にも平均空室率は10%以下で、
税引き後のキャッシュフローが500万円を超え

「サラリーマンをリタイヤする日が近づいたか!」

と思っていたころでした。

3棟目に取り組み

小ぶりながらよさそうな物件が見つかり、
また価格が上がってしまった昨今では珍しく
なかなかいい条件の指値が通ったこともあり
3棟目のマンションCに取り組みました。

融資も上手くいって決済まで順調に進んだのでした。

これで3棟46室

さてそのマンションC。
7室中3室空きと厳しい状態ではありましたが、
決済したのが年末で
来たる繁忙期に満室にすべく管理会社と協力して活動していました。

1月

「周辺の物件と比較しても家賃水準は高くないので」

という管理会社のアドバイスで家賃は購入前の金額を維持。

ところが、なかなか決まらない。

というか問い合わせが少なく内見まで持っていけない。

それでも1月は空室のリフォームをかけていたこともあり、
管理会社も「繁忙期だが今年の1月は全般的に出足が悪い。」
と言っていることもあり条件を変えずに募集を続けました。

そして2月

さあいよいよ!と営業活動にも精を出しますが
なかなか問い合わせ件数が伸びません。

1月に仕込んでいた無料インターネットの工事が完了して付加価値アップ。
マイソクにも記載して現地にもインターネット無料ののぼりを立てて宣伝。

・・・でも決まらない。

そうこうするうちに学生の入居者が卒業にて退去。

4室空きとなります。

そしてとうとう3月

1棟目に買ったマンションAの管理会社から突然連絡が入り、
穏やかに宣告されたのは

「法人契約の8室が4月末で全て退去します。」

もともと1室空いていたので9室の空き。

これで全物件の空室率は一気に30%にまで跳ね上がりました。

マンションAだけをみると、
空室率40%越えで月々のキャッシュフローは赤字転落です。

大ピンチ到来!!

(つづく)