写真は縁起モノです。金の鯛で大金。いとうです←挨拶

 

 

毎度読んで頂き、有難うございます。

今回も自分の物件のお話で申し訳ありませんが、

お付き合い頂ければ幸いです。

早速、諸経費と実利回りを見てみましょう。

 

物件売買価格   8,500,000.-

諸経費内訳

印紙代                   10,000.-

仲介料                 330,750.-

固定資産税清算金       6,690.-

登記代                 196,100.-

取得税                 131,000.-

諸経費合計     674,540.-

購入金額合計   9,174,540.-

 

諸経費の割合は7.93%です。

色々な本やサイトで見ると、「諸経費は最低10%見ておく」

そう書いてあるのですが、蓋を開けてみれば実際は8%以下でした。

やはり固定資産税が安いので取得税も安いんですね。

 

これに実際の手取りで割って、実際の利回りを出してみましょう。

売買価格と諸経費の合計は         9,174,540.-…①

固定資産税と火災保険を引いた手取りは   1,002,368.-…②

②÷①×100=10.92%

 

こんな数字となります(表面利回りは12.42%)。

築古の戸建なので、パッと見て魅力的な物件では無いです。

インターネットでももっと利回りの良い物件はありますからね。

では、この物件の良い部分とは何処か?

 

もちろん、リスクです。

出口戦略はきちっと見てありますし、

それに価格が極端に安いものって怖くないですか?

不動産屋が告知せずに事故物件を売るといった話も聞きます。

 

ここで反論が聞こえてきそうです。

不動産の価値の認識が甘い人から、指値を入れて安く買う。

修繕費を値引きしてもらう。

大原則ですね。

 

でも、正直リフォーム込みの利回りってあまり語られないですよね。

自分はそれが嫌いなんです。

 

格安の物件を見つけても大抵リスク過多の価格です。

それよりは多少割高でも納得する物件を探して買う必要があります。

良くもなく、悪くもない物件はリスクの少ない可能性が高い気がします。

当たり外れがある場合、大抵外れのほうが多いと思いませんか?

 

悪くはないけど割高だな~と感じる物件は割高な理由が必ず存在します。

自分の場合は今の賃借人に貸す前にほぼフルリフォームされた状態でした。

内見不可でしたが、あと7~8年は手を入れなくても良さそうです。

後の手間を考えればお買い得ですよね?

多少割高だなと感じても、食わず嫌いしないで調査してみてはどうでしょう?

 

安物買いの銭失いという言葉もあります。

初期投資を抑えれば不動産投資のリスクを抑えられるといっても、

格安の200万円ほどの戸建を買っても入居者が入らなかったり、

売る際に買い手がつかなければアウトですから。

 

自分としては多少割高な物件は手間と安全を買う感覚ですね。

元々、自分の場合は金利も修繕費も無用の方法ですからね。

その分の金額を上乗せして買っていると思えば、

多少割高な物件でも確実に脳内利回りは向上します。

 

 

今回も読んで頂き、有難うございました。