不動産投資を志す数多くの競争相手を抑え、長い間探し続けたお宝物件を見事に購入。ところが・・・気がついてみると、殆どキャッシュが貯まっていません

こんな経験はありませんか?

今回は、都内23区にある築16年の1Rマンションを5年間運用した実績を基に、どれくらいの儲けが出るのか実態を見てみたいと思います。

 

なかなか見つからない希望物件

私の本業はサラリーマンです。

サラリーマンとしての給与も、普通よりは少しばかり多く貰えるようになり、貯まった貯金を効率よく増やそうと、以前から興味のあった不動産投資の世界に足を踏み入れました。

今から7年近く前、当時はまだ20代でした。

 

ただ、不動産投資に興味はあっても、万一失敗して今の生活を失うような事はしたくないと思い、都内23区に中古1Rマンションを購入する事にしました。

 

はじめは、レバレッジを効かせようと、半分頭金で半分ローンを組むつもりでしたが、新宿にある投資専門の不動産屋に物件探しをお願いしても、紹介される物件はどこか希望に合ったものではありませんでした。

 

ちなみに、希望条件は↓のとおり。

エリア:都内23区
駅からの距離:4分以内
表面利回り:9%以上
間取り/広さ:1K or 1R/20㎡以上
築年数:20年以内
予算:1000万円以内
総戸数:100戸前後の大規模

 

 

物件探しをお願いして、希望条件に近い物件が出ると、不動産会社からメールで物件概要を記載した広告が遅られてきます。

その中から、良さそうなものを見つけると、その週の土・日に現地まで物件を見学に行く日々が続きました。だいたい半年くらい続けたでしょうか。

 

見学した物件は、10数戸でしたが・・・毎回、駅からの距離が遠かったり、広さが16㎡とか狭かったり、希望条件に合ったものは中々ありませんでした。

 

全額キャッシュにすると物件はすぐに見つかる

そこで、試しに「全額キャッシュで購入しますので、今週中に希望条件に合う物件を紹介してください!」

っと強気でお願いしてみました。

 

すると、2日後には今まで全く巡り合えなかった、希望条件に合った物件を2件も紹介頂いたのです!

結局、その時紹介された ↓ の物件を、見学の終わった帰り道の喫茶店で買付しました。

■物件概要

所在地:東京都練馬区
アクセス:西武池袋線 ○○駅 徒歩1分
     都営大江戸線 ○○駅 徒歩9分
階数:11階建の9階部分桜台のマンション
総戸数:95戸
築年月:1991年03月
種別・構造:マンション/SRC
施工会社:超大手不動産会社
専有面積:21.3平米
家賃収入:月額75,000円
管理費:8,200円
修繕積立金:3,110円
売買価格:10,000,000円
表面利回り:9.0%

 

 入居率100%でも儲からない理由

 結局、この物件は5年近く運用して、前回の記事でも掲載した経緯で売却しました。

その結果・・・驚きの事実が?!

 

キャッシュで一括購入し、入居率は5年間100%でした。

購入した金額は1000万円、これに対して売却時の金額は930万円です。

1Rマンションキャッシュ

 

上の図は、5年間の家賃収入と運用にかかった全ての経費、売買金額とその時にかかった経費を基に正確に収支を計算したものです。

 

これを見ると、この投資で儲かった利益は・・・5年間で124万円でした。

投下資金1000万円に対して、利益が124万円ですので、

これは、年間4.4%の複利という事になります。

 

キャッシュで購入し、入居率100%でこの数字ですから、これをローンを使って購入していたり、途中で空室期間があったり・・・修繕などがあろうものなら、確実にマイナスになっていました。

 

不動産投資恐るべし・・・

 

何故、区分マンションが儲からないかと言いますと、上の図の経費内訳を見てみますと、修繕積立金管理費※合わせて年間20万円、更に固定資産税所得税を合わせて年間10万円も持っていかれます。
※マンションの管理組合に支払う管理費に加えて、不動産屋に支払う管理委託料3%を含めます。

 

年間家賃収入90万円に対して、自分では下げる事ができない経費が30万円もかかってしまうのです。

 

これは、儲かる訳がありません。

 

既に持っている人はどうする?

では、区分マンションを持っている方はどうするかといいますと、今なら東京オリンピック開催や、景気回復による不動産価格の高騰キャピタルゲインを狙える可能性が十分あります!

 

売却する時は、保有期間5年以下とそれ以上とで、税率が異なりますのでご注意を。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます!

応援宜しくお願いします!!