【実践大家コラム】一番怖い空室リスクを極限までゼロにする考え方とは？

こんにちワン。コジローでしよ♪　5月に入ったでしね。

世間はゴールデンウィークで大賑わいみたいな感じでしけど、ボクの家族はサラリーマンじゃないでしからいつもこういう時期には自宅周辺でノンビリして、何でもない平日に温泉に行ったりするんでし。（もちろんボクはペットホテルで寂しく待つんでしけどね～）

収益物件の大家さんを本業でやるメリットは、世間的に値段も高いタイミングではなくて、閑散期で一番安い時期に旅行ができたりするところもあるでしよね。

でも区分マンションをコツコツやっていくなら、なかなかこれだけで食べていくというのは難しいし、逆に本業は本業としてしっかり続けて、不動産収益は補助的な意味合いで継続していくほうが現実的かも知れないでし。一棟モノを買ってリタイヤなんて、現実にはなかなか難しいみたいでしからね。実際何人もの大家さん友達から話を聞くと、色々と現場では起こってるみたいでしから、このあたりはまた今後書いていくでしよ♪

 

区分マンションの入居率は、ゼロか100か

これはあくまでもボクの持論でしから、絶対にそうだということではない、ということで参考までに読んでみてほしいでし。

ボクがいま専門的に購入している区分マンションは、その部屋に入居者がいるかいないかだけで入居率（空室率）100かゼロかの投資になってしまうでしよね。入居者がいてもいなくても毎月かかる管理費・修繕積立金は払わないといけないし、もし融資を利用して投資をしていた場合は毎月の銀行への返済も自己負担になるわけで、できるだけ入居率100％にして家賃を確保したいと考えるはずでし。

そこで、ボクが新しい区分マンションを購入する際に意識している【空室リスクを極限まで低くする物件選定方法】について書いてみたいと思うでし。

 

☆オーナーチェンジ物件のみを探す

1月～3月の繁忙期を除いて、基本的には本当に条件の良い物件でない限りは、できるだけ現在入居者がいる物件に絞るほうが得策でし。物件引き渡し後、最低でも数ヶ月、1年以上入居してくれれば、それまでに得た家賃収入を元に次の入居者を見つける対策をとれるし、室内を綺麗にすることもできるし、自腹で払う必要がないでしからね。

 

☆相場賃料で計算する（適正賃料を見極める）

新築時から入居してますみたいな入居者さんの場合、相場賃料に比べて1万円以上も高い賃料で入ってくれていることもあるでし。こういった条件のオーナーチェンジだと、見た目の利回りが恐ろしく高く魅力的に映ってしまうでしよね。

けど、その入居者が出ていってしまった後の入居付けを考えると、無理に高い賃料を想定せずに相場賃料で計算しなおしてシミュレーションするべきでし。今の相場以上の家賃はあくまでもボーナスという感覚でいたほうが良いでしよ。

区分ワンルームは、物件の立地を間違えなければ室内の清潔さと賃料設定で必ず入居者は見つかるでしから、空室期間を最短にするためには賃料を適正に保つことが第一でし。

 

☆空室対策知識を徹底的に学ぶ／入居付けを優先する行動をとる

空室をなくすためのあらゆる勉強をするでし。AD1ヶ月～2ヶ月追加、敷金・礼金ゼロやフリーレントはもちろん、先輩大家さんが実践する方法を様々試していくこと。また、空室で困っている投資家さんの多くが、間違ったパートナーに依頼しているケースがあるそうでしから、集金代行など入居者募集を依頼する業者さんの選定も大切な要因でしね。

ただ、くれぐれも書籍やセミナーで得た知識をそのまま流用するのも時には考えモノでしからね。たとえば物件にくねくねミラーを置けばいいとかはわかるんでしけど、ポップを貼って設備の魅力を伝えるというのは、一部の内見者からは「オーナーが積極的すぎて気持ち悪い」なんて声も聞くみたいでし。

もし客付けを賃貸管理会社に委託しているなら、担当者さんと相談しながら進めると良いでしね。その場合には担当者さんから提案してもらうというのがいいでしよ♪　提案した手前、入居者がつかなかったら申し訳ないと感じるでしからね、結構頑張ってくれるでし。）

 

☆高すぎる賃料物件は買わない

ボクが個人的に好んで買う物件は、だいたい賃料5万円から高くても8万円くらいでし。なぜそれくらいかというと、ワンルームを借りる人の収入は、（学生を除けば、）毎月30万円未満の給与所得者が多いからでし。家賃は給料の1/3～1/4くらいが適正でしから、そう考えると10万円は高い。でも高い給料をもらっていればもしかしたらそれもあるかも知れないでしけど、母数を考えるとそうでもないでし。

つまり、母数が多くて潜在的にワンルームに住むであろう人物像を考えると、それくらいの家賃を想定するのが現実的だからでし。最初から低めの賃料の部屋を想定しておけば、下落幅が狭まるため賃料の下落リスクも制限されるし、空室リスクも同時に抑えることができるでし。

ただし、これはあくまでも東京・神奈川であって、福岡や札幌だと賃料2万円でも入らないなんて現実もあるみたいでしから気を付けたいでしね。東京・神奈川でも立地を間違ったらそもそもアウトでしけど・・・。

 

☆相場賃料マイナス1万円でも破綻しない計算をする

現在賃料および想定賃料からマイナス1万円でシミュレーションしたとしても、十分に不動産投資が実践できる状態を維持したいものでし。もちろん手残りリターンは減るけど、ローンも支払えるし管理費・修繕金も家賃から支払っていける。そういう環境でしね。

空室率60％でも安全に運用できる状態を維持している投資家さんもいるくらいでしから、とにかく入居者がいないと怖い、不安、夜も眠れないという精神状態にならないようにしたいものでしね。

とはいえ、不動産投資をしていれば空室は必ず訪れるわけでしから、ビビりすぎずに強気に待つことも駆け引きでし。良い部屋を提供している自信があって、設定賃料が適正なのであれば、焦って入居者を探すために家賃値下げする必要もないでしからね！