こんにちは、上條直子です。

 

前回の逆説シリーズ
「物件に惚れろ！！！不動産逆説シリーズその①」の第２弾です

 

今日の逆説はズバリ
過剰な設備投資をしよう！です

 

「過剰な設備投資は命取り」

 

とも言われる不動産賃貸業の中にあって
この逆説を唱えるわけは、これいかに？

 

・・・

 

不動産投資、というより不動産賃貸業の話になりますが
不動産賃貸業には様々な出費が常につきものです

 

中でも大きなものは、もちろんリフォーム費用です

 

私のようにボロ物件であればもちろん
そこまでボロではなくても

 

設備が故障したり陳腐化したりで
工事を余儀なくされることは多いと思います

 

いわゆる修繕・交換工事ですね

 

これに対し
壊れたり古くなっていないのに工事をすることもあります

 

バリューアップ工事と呼ばれるもので
人気の設備を付けたり、大掛かりなリノベーション工事を行うことによって
入居促進や賃料アップを狙いに行くという攻めの工事です

 

今回はこの
攻めの工事・設備投資
について疑問を投げかけたいと思います！

 

過剰に設備投資すべきはこの3つ！？

攻めの設備によく見られるのが

TVモニター付きインターホン（もはや標準？）や食器洗浄機付きキッチン
浴室乾燥機、はてはミストサウナ付き浴室なんていうものも！

 

私のボロちゃんたちには
一生備わることがないであろう設備たちです

 

設備投資をする際に
必ず考えなければならないとされているのが
費用対効果というやつです

 

・かけた費用に対してどれくらいの賃料アップが見込めるのか
・かけた費用をどれくらいの期間で回収できるのか

 

ここが大幅に割に合わないことになってしまっていると
費用対効果が悪いとか、その設備投資は失敗だとか言われてしまうわけですね

 

でも私は
以前から疑問なのです
割に合わなくてもいいじゃないかと

 

「割りに合う」って具体的に家賃何ヶ月分までならセーフなの？と

 

リノベーション工事にまで話を広げてしまうと話がややこしくなるので
ここではおおよその単価が分かる、設備に絞ってお話をしたいと思います

 

また、家賃15万円以上の高額物件も除外してお話をさせていただきます
なぜならこの賃料帯だと1、2ヶ月でほとんどの設備投資は回収できてしまうからです
…高額物件っていいな～（笑）

 

・・・

 

さて、話を進めます

 

ズバリ私が
過剰に設備投資してもいい
と思う設備は
この3つです

 

①キッチン
②エアコン
③追い炊き風呂

 

順に説明していきましょう

 

たかがキッチンとあなどるなかれ！！

キッチンは

行きつけのホームセンターのオリジナルシステムキッチンを愛用しております
ビルトイン式三口コンロで、魚焼きグリルも付いています

 

キッチン1　キッチン2

 

天板は艶なしの、傷のつきにくい凹凸のあるマットステンレス製です
シンクは大きく深い長方形で、使い勝手が良いです

 

お値段は9万9800円です。
ボロちゃんのお家賃でいうと3～2ヶ月分です

 

システムキッチンの威力は絶大です
たかがキッチン、されどキッチン

 

不思議なことに、女性男性を問わず
システムキッチンを導入したお部屋は

 

一撃必殺で入居が決まります
なぜか料理もしたくなるみたいです

 

さらに私のようなボロちゃんの賃料帯だと
システムキッチンは豪華設備
に見えるらしく

 

効果絶大のほどを
ひしひしと感じております

 

使う人が一番分かる、エアコンのグレード

エアコンは
正直「賃貸だから」という理由で
一番安価な6～8畳用のものを付けている人が多いと思います

 

が、私は必ず最低でも10畳用
日当たりが良すぎるお部屋には12～14畳用のハイパワーなものを付けます

 

お値段は10万円以上します
ボロちゃんのお家賃でいうと、4～3ヶ月分です

 

ちなみに6～8畳用のいわゆる一番安価なタイプのエアコンは
買ったことがありません

 

いつもプロパンガス屋さんが無料で付けてくださいます
4.5畳のお部屋に付けていただきます

 

エアコンのグレードが高いものを付けると
入居者さんが大喜びしてくれます

 

ハイパワーなエアコンって、毎日使う人が一番分かるものです
安物に比べて、頼もしさが段違いです

 

夏の暑さも
冬の寒さも
なんのその♪

 

入居者さんの満足げなお顔が
目に浮かぶようです

 

追い炊き風呂は入浴も入居も長くなる！？

「温かいお風呂に浸かりたい」

これはもう、基本的人権に近いです笑
中にはぬるま湯が好きな方もいるかもしれませんが・・・

 

お風呂は日頃の疲れを癒すだけでなく
家計とも密接に関わっています

 

よほど潔癖症の方は別ですが

 

お風呂のお湯を一度入っただけで
捨ててしまうのはもったいない

 

と感じる方は多いと思います

 

2、3回は沸かし返して
最後は洗濯に使うのよー

 

という方も、実は結構いると思います

 

そういう方は堅実です
堅実な方は追い炊き風呂を好みます

 

そして
堅実な方は長期入居の傾向があります

 

追い炊き風呂は
堅実な人をしっかりとらえて離しません（笑）

 

しかも追い炊き工事はプロパンガス屋さんが無料でやってくれますので
（10年貸与契約が条件になることがほとんど）
やらない手はありませんよね！

 

まとめ・・・

最後に、私が何を言いたかったかというと

 

人間の根源的欲求の部分を満たす設備投資は
惜しみなく過剰なまでにしましょう！

 

ということです

 

料理がしたくなる位充実したキッチンと
夏も冬も快適なハイパワーのエアコンと
あったかくて家計にも優しい追い炊き風呂

 

のあるお部屋に
安い家賃で住めていたら
人はそうそう出ていかないと思うのです

 

時代がますます便利になって
賃貸物件にも次々と新しい便利な設備が登場しています

 

けれど
人の根源的な欲求って変わらずシンプル
だと思います

 

高額物件にはそうも言っていられない事情があるのかもしれませんが
あらゆる便利な設備には一度目をつぶってシンプルに立ち返り

 

根源的欲求を満たす設備投資を
思い切って振り切って損得度外視で
過剰なまでにするといいのではないでしょうか

 

もちろん私は
過剰な設備投資をしています

 

物件はボロですが
快適なボロちゃんなのが自慢です♪

 

お読みいただき、ありがとうございました♪