借地権の土地に新築を建てる初チャレンジです。その1

 

私自身ノウハウが確立しているわけではないので多くの投資家仲間の

意見やアドバイスをいただきながら作っていく過程で参考になることを

書いていきたいと思います。

 

今回は中古投資と新築投資の違いです。

 

この物件は私より属性の高い人が2人ダメで偶然回ってきました。

そんな関係で私も契約になる自信はありませんでした。

 

 

一番の問題は借地権独特の担保価値でした。

今までは所有権の物件しか扱ったことがなかったので戸惑いました。

それと土地から建てる時の銀行担保のことでした。

 

 

今までの中古RC物件は土地が所有権としてあり、また建物も経年減価は

あるもののそれなりに積算評価がでます。

家賃もあるので収益還元評価もでます。それを担保に融資がでます。

 

 

ところが新築は所有権の時も土地しか担保がありません。

借地権の場合は

借地権の購入価格は所有権の60%から70%払うのですが債権です。

所有権の物権よりは評価が難しく銀行によっては評価してもらえません。

つまり借地権の物件は取り扱ってない銀行も多くあります。

 

このような関係で借地権の物件は一般には避けられる傾向にあります。

また借地人と地主が権利や利益の対立で争っていることよくあります。

 

ではなぜ借地権付き土地にチャレンジしたかというと

都心には借地権付き土地がけっこうあるのとやはり土地にかけるかかる金額が少ないので

利回りがいいことです。

それと地主から底地権を購入するとか逆に借地権と物件を買いあげてもらうとか

所有権にはない面白さもあります。

失敗すると面倒ですが。。。。。

 

 

このように新築は担保が少ないのでその分が苦労しますが購入後が楽です。

10年くらいは修繕費があまりかからないことや賃貸付けも新しいということ

もあり比較的つきやすいこともあります。

 

不動産投資は中古物件で都心の周辺もしくは地方から買っていってだんだん

都心の新築に軸足移していくのが融資を継続してどんどん買っている人の

一つの定石です。

私もその方針で仲間たちと歩んでいこうとしています。

 

心はいつも「できる、できる必ずできる。」

最後までお読みいただきありがとうございます。