物件概要書の次は、レントロールの検討へ…

 

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【前回の記事はこちら】
もらった物件資料はどうやってチェックすればいい!?~物件概要書のチェック手順その②(詳細検討編)~
⇒ https://www.rakumachi.jp/news/practical/71143

 

こんにちは。サムライ大家です。

 

さて、収益物件サイトに掲載されている物件に問い合わせをしました。すると、不動産業者からメール添付(又はFAX)で物件資料が送られてきます。

 

前回のコラムでは、物件資料のうち、物件概要書のチェック方法(詳細検討編)についてお伝えしました。今回のコラムでは、レントロール(貸借条件の一覧表)のチェック方法をお伝えします。

 

下図は「レントロールのサンプル」です。サムライ大家が作成した一例になります。フォーマットは不動産業者によって様々ですが、複数のレントロールを参考にして架空のものを作成してみました。

 

サンプル例では、見易さのために現況と満室想定との間で改行していますが、通常は改行はありません。

 

rentorol_sample

 

文字情報はこちら↓

                                              < 現況 >   
階数/号室/間取/賃借人/ 賃料 / 共益費 /駐車場料/現況合計 
1階  101  1K  賃貸中 43000                2000   45000
1階  102  1K  賃貸中 43000                          43000
1階  103  1K  賃貸中 43000                2000   45000
1階  105  1K  空室         0                                 0
1階  106  1K  賃貸中 43000                2000   45000
2階  201  1K  賃貸中 43000                          43000
2階  202  1K  賃貸中 48000   3000      2000   53000
2階  203  1K  賃貸中 48000   3000      2000   53000
2階  205  1K  賃貸中 30000                          30000
2階  206  1K  賃貸中        0                                 0
                    合計 341000    6000   10000   357000
                    年額 4092000 72000 120000 4284000

                                              < 満室想定 >   
階数/号室/間取/賃借人/ 賃料 / 共益費 /駐車場料/現況合計 /備考
           43000    2000                45000 
           43000                           43000 
           43000    2000                45000 
           48000                           48000 
           43000    2000                45000 
           43000                           43000 
           48000    3000      2000   53000 
           48000    3000      2000   53000 
           30000                           30000 
           48000                           48000
                    合計 437000    6000   10000   453000
                    年額 5244000 72000 120000 5436000

 

ちなみに、104号室、204号室がないのは正しいです。多くの物件では「●04号室」がありません!

 

このレントロールからも多くの情報を読み取ることができます。

 

レントロールから読み取れることは?

 

①間取りと家賃

 

サンプル例の場合、1Kで家賃45000円程度で入居していることが分かります。

 

この事実と、競合物件の同程度の間取りでの家賃とを比較することで相場に対して高すぎる家賃で入居しているかどうかを調べることができます。

 

賃貸募集サイトにアクセスして、物件所在地と同エリア、同程度の間取りでの平均家賃を計算して、比較検討を行います。

 

周辺家賃相場より明らかに高い場合、要注意です。

 

②家賃のバラツキ

 

サンプル例の場合、上が53000円、下が30000円まで幅広く分布しています。入居時期の記載がありませんので推測するしかありませんが、53000円で入居している居室の人は、長期間入居している人と思われます。

 

今後53000円で募集するのは難しいでしょう。退去が発生すれば次の募集は減額家賃での募集になりますのでこの点に留意しておかなければなりません。

 

また、30000円で入居している2室は他の部屋と比べるとちょっとオカシイです。

 

売主が物件を売却するために早期に満室にしたいという事情で格安家賃で募集を行ったか、売主の家族・親族・友人などに格安で貸しているか、あるいは自殺などにより格安にせざるを得なかったかなど、何らかの理由があるはずです。

 

自殺のケースでは今後も30000円での募集になりそうですが、前の2つのケースなら今後は例えば平均的な45000円での募集も可能になるかもしれません。

 

③満室想定の甘さ

 

不動産業者によっては、満室想定の表面利回りを上げたい(その方が売りやすい!)ために、現実的な募集家賃よりも高めの家賃に設定していることがあります。

 

サンプル例では、空室2室の募集家賃が48000となっていますが、他の入居者が45000程度なのでこの家賃での募集は難しいでしょう。

 

周辺家賃相場なども考慮して減額して満室想定家賃を考える必要があります。

 

④入居時期

 

レントロールによっては、入居時期の記載があるものもあります(ないケースが多いですが…)。

 

入居時期にバラツキがある場合はよいのですが、多数の入居者が同時期に契約している場合、注意を要します。

 

学生がメインで入居しているのであれば、入学・卒業を期に、毎年同時期に一定数の入れ替えが発生します。

 

また、同一法人が自社の社員のために一括で借り上げているような場合、その法人の経営状態が芳しくなくなった時に一斉に退去するリスクがあります。

 

同時期の契約者が多数の場合、その背景について不動産業者に確認すべきです。

 

⑤敷金が取れているか

 

また、レントロールによっては、敷金の記載があるものもあります。敷金が取れている居室が少なければ、入居募集に苦労しているため敷金無しにしている可能性があります。

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

 

レントロールからは、

 

・間取りと家賃はどうなっているか(周辺家賃相場に対して本物件の家賃は競争力があるのか)
・家賃にバラツキがあるか(バラツキがある場合は原因は何か)
・満室想定は適切か(高すぎる設定になっていないか)
・入居時期はどうなっているのか(一斉退去のリスクなどはあるか)
・敷金が取れているか(入居付けに苦労しない物件か)

 

など多くの情報を読み取ることができます。

 

物件概要書とともに、このレントロールも詳細に検討し、主にこれら2つの物件資料をの検討結果(さらには、前年度固都税証明書、登記簿謄本なども参照)から、全体を整理して総合的に投資判断を行います。

 

そして、最後は「胆力」です!

 

それでは、また次回宜しくお願いいたします。

 

【過去の記事はこちら】
【1】2014年からの本格参入でも遅くない!?価格高騰中でも実践可能な「サムライ大家」の中古1棟RCマンション買い増し投資法を公開します!
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