昨日は銀行融資の姿勢をお話ししました。

 

初めて銀行と話をする方には「銀行はこんなふうに見ているのか」と

 

おわかりになったと思います。

 

今日はもう少し具体的に融資原則の3つを見ていきます。

 

融資原則一 

 

その物件儲かりますが? キャッシュフローは十分ありますか?

 

これは一番基本になる算式は

 

 

 

家賃×空室0.8×経費0.8>返済額の金利を4%に引きなおした金額

 

 

 

不動産事業にはいろいろなリスクがありますが主に3つです。

 

空室リスク、経費リスク、金利リスクです。

 

それぞれにストレス(リスク)をかけても儲かるか否かです。

 

つまり収入は家賃ですがそれに空室と経費のストレスを20%

 

かける。空室が20%とか経費が20%になること実際には

 

あまりありませんがその時には家賃は満室の64%となります。

 

 

(家賃×0.8×0.8=家賃×0.64)

 

 

支出は返済額ですがそれぞれの銀行で1%台とか3%台と

 

金利は違います。それにストレスをかける。4%に金利が

 

なった時でも事業として利益を得ることができるかです。

 

 このストレスのかけ方の金額は銀行により若干違いますので

 

各銀行にて確認する必要があります。

 

しかし、概ねこの算式にはまる物件であれば合格と考えていいです。

 

 

 

融資原則二

 

 

資産超ですか?

 

これは算式で示すと

 

 

 

金融資産+既存物件+今回の物件>

既存物件の返済金額+今回の物件の返済額

 

 

 

式の左は資産であり右は負債です。

 

資産超になっているということです。

 

これは万一返済が滞ることになると銀行は資金を

 

回収しなければいけませんので物件を売却して

 

返済を求めます。その時に資産より負債が大きいと

 

返済できませんので必ず資産超になっていなければ

 

銀行は融資しないのです。

 

 

ここで大切はなことは金融資産は銀行預金とか株や

 

保険の解約返戻金ですのでわかりやすいのですが

物件の評価は銀行により違います。大まかにみると

地方銀行や信金は土地と建物を合わせた積算評価を使って、

物件価格を出します。

メガバンクは家賃から経費を引いて

還元利回りで割り戻した収益還元法で物件評価を出します。

詳細については長くなりますのでまたの機会に譲りますが、

ここの概念は大変重要ですので絶対に理解しておかなければいけません。

 

 

融資原則三 

 

 

不動産経営できますか?

 

不動産投資は銀行ではこれまで書いていたことを見ていいただくと

 

わかる通り不動産事業と考えています。ですから銀行員と話すときは

 

事業として堅実に経営していくと考えていると話さなければいけません。

 

 

 

銀行は投資には融資しません。

 

あくまで事業に融資するのです。

 

 

どんなところを見ているかというと

 

誠実に話をしているか。

 

嘘はすぐにわかりますので絶対に避けましょう。

 

事業を営む者として誠実に最大の利益を追求する姿勢です。

 

利益になりそうなことは努力し、コストは顧客に対するサービスが

 

低下しないようにしてかつ抑えることです。

 

 

また、属性がいいことは経営の安定に繋がりますので有利に働きます。

 

属性とは勤務先、勤務年数、家族構成、年収、金融資産等です。

 

 

この三点をよく把握して銀行に臨めば全然対応は違ってきます。

 

 

心はいつも「できる、できる必ずできる。」

最後までお読みいただきありがとうございます。