いまでこそ地方築古木造物件を手がけていますが、3年前には新築建売アパートを買っていました。

それもサブリース付きで。

 

不動産投資の書籍では、

「サブリースなんかするもんじゃない!」

という意見が多いですよね。

それらを読むと

「あー、やっちゃったー」

とつくづく思います。

 

当時は、

「2年毎の保証家賃見直しは入居中賃料と募集中賃料の85%とする」

というルールについて、当然だなと思いました。

また、退去時の原状回復とか、募集広告料などがサブリース会社持ちなので、入居年数の短い1K物件にはいいかな、とも思いました。

で、流されるまま契約。

 

ときどき、

「サブリース、やめとけばよかったかなー?」

と悩むことはあっても、2年毎の保証家賃見直しで

「そんなに下がらないんじゃないか」

と淡い期待も持っていたりして。

この物件に対しては甘々。

保有物件で一番高いのにねっ!

保証家賃の見直し結果

さて、ついに2年目の保証家賃の見直しがやってきました。

 

32万円から約1万円減額!!

 

新築当初の家賃設定では最初の入居がつかず、4部屋について3千円ずつ値下げしたのです。

で、保証率は85%だから、3,000円✖️4部屋✖️85%=約10,000円、の減額。

新築の家賃設定が甘い、というパターンでした。

 

稼働率的には、2年間で6部屋中3部屋が退去していたこともあり、あんまりいいとはいえないかも。

退去したら新築プレミアムがなくなりますから、自分で運営していたとしても1万円の減額はやむをえないかも、とも思います。

 

退去理由には猫フンの件はなかったものの、実際の因果関係はわからず。

どうも、サブリースだと、現場の肌感覚がつかみづらい。

 

じゃあ、管理委託に変えるかというと、入居年数の短さを実感すると退去時の原状回復と募集広告料がサブリース会社持ちなのが魅力的で踏み切れません。

この物件が自宅から若干遠くて行きづらいということもあります。

サラリーマンやっているうちは、現状維持です。

そうはいっても、新築物件は出口が用意ですし、1%台の低金利なので、原状回復費がサブリース会社持ちだと損しにくいのは何よりの魅力です。

 

それでも今後サブリースをやる?

今後買う物件については自分でコントロールできることが減るのでやりません。

サブリースしたくなるような遠方の物件は避けて、自宅の近くの物件を買います。

私にとっては、やはり物件は行きやすいところがいいです。

 

と、いうか、そもそもの話、地方築古木造物件にはサブリースをつけてくれる業者さんなんていないでしょうね(笑)

 

こちらもどうぞ

新築建売アパートのサブリースは得か損か?