前回のコラムではサブリースの2年目更新で保証家賃が下がった話をしました。

保証家賃が下がったのは想定家賃が高すぎたことが原因ですが、それ以前にそもそも保証率85%は得なのか損なのでしょうか??

さっそく検証してみます。

まずはプロフィール

・立地 : 横浜市 駅から徒歩10分以内
・間取り : 1K6部屋

2年間で3部屋退去がありました。
築浅だから入居期間が長いということもなく、寂しいモノです。

シングルの平均入居年数が3年と考えると6部屋中3部屋ですから、標準かもしれませんね。

とはいえ、退去があると新築プレミアがなくなりますから、家賃が下がってしまいます。

新築最初に入居したときの家賃は、想定家賃から下げられてしまいましたが、退去後の募集家賃はそれ以上は下げないでくれています。

その状態で2年目の保証家賃見直しをサブリース会社さんがしてくれました。
この点、良心的なサブリース会社です。

 今思えば首都圏の駅10分以内の新築アパートにサブリースはいらないんですが、メンテナンス特約付きなので楽だと思って契約しました。

メンテナンス特約の内容は、入退去時の原状回復がサブリース会社負担。

これが大きい!
あとの効果の計算にも響きます。

サブリース効果見積もりの結果

サブリースにしなかった場合の、10年間の空室損・原状回復費・広告費・管理費(1部屋あたり)

・前提
 空室率3%
 管理委託費 家賃の5%
 平均入居年数3年
 原状回復費用10万円
  うち入居者負担 5万円
 10年間の家賃平均5.5万円
 入居募集広告費 家賃の1ヶ月分

・10年間の空室損
 5.5万円*10年*12ヶ月*3%=19.8万円

・10年間の管理費
 5.5万円*10年*12ヶ月*5%=33万円

・10年間の原状回復費用
 10年/3年*(10万円ー5万円)=16.7万円

・10年間の広告費
 10年/3年*5.5万円*1ヶ月=18.3万円

・上記合計
 19.8+33+16.7+18.3=87.8万円

これは、10年間の家賃の13.3%に相当します。

サブリース費用が家賃の15%ですから、差は1.7%

メンテナンス特約には内装の原状回復費用以外に、給湯器、キッチン、エアコン、換気扇、ウォシュレット、インターフォンの修理・交換などが含まれます。
これらも考慮すると悪くない気がします。

ん? じゃあ、サブリース会社さんはどこで利益をだしているのか??

退去時の精算書を確認すると、適正に入居者さんから原状回復費用をいただいていますし、原状回復工事自体も自社でリーズナブルにやっているのではないかと推測してます。

プロパンガス会社も集約しているようなので、設備はそこからサービスを受けられそうです。

個人では難しいボリュームメリットですね。

さて、見積もったこの効果、所詮推定です。
今後ながい時間をかけて実績と比較していきます。

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