今までいろんな種類の物件を購入してきましたが、今は「地方・築古・木造」に特化しています。

前回は、「地方」が好きな理由をお話ししました。

東京と比べちゃダメ! 賃貸物件は◯◯で抜きん出ていればいいんです。 地方物件が怖くない理由とは?

今回は築古木造が好きな理由です。

なぜか?

 

利回りが高いから

前回と同じじゃん!!

 

そうです。 少ない自己資金で資産を増やすために利回りを求めているのです。

もちろん、 地方RCを4.5%の金利でフルローン借りてキャッシュフローを稼ぐというやり方に比べると、融資が付きにくいデメリットがありますが、逆に言うと、融資さえ付けば利回りが高い築古木造のほうがいいのです。

 

築古木造がRCより優れていること

木造はRCより返済年数が短くなりますが、早く返済できるということは、早く元本返済が進んで資産が増えますし、なによりも将来の経済環境の変化というリスクが抑えられます。

さらに築古だと土地値で物件が買えますから、実勢資産価値は下がらないのに、元本返済は早く進み、減価償却で節税までできます。(簿価は下がる)

返済すればするほど資産が増えます。

 

これがRCだと、実勢資産価値は下がり、元本返済はゆっくり進み、ゆっくり減価償却となります。(簿価は下がる)。

返済しても資産も減ります。

どっちが早いかの勝負になります。

ただ、安く買って高く売れればRCの爆発力は強力ですね。

 

築古木造のデメリットはキャッシュフローが少なめということ。

その分超高利回りなら良いですが、そうでもない場合は、さっさとサラリーマンリタイア、というのは無理。

ある程度年数がかかります。

 

逆にRCなら大きなキャッシュフローを得てサラリーマンリタイアという話を聞きます。

でもね、RCは売却するまで本当にどれだけ儲かったか見えずらいと思うのですよ。

築古木造は売らなくても、早期に元本返済が進んで安心できます。

だから築古木造が好きなのです。

 

築古木造だって融資が付けば勝ち!

では、どうやって融資を得るのか?

私の例では、政府系金融機関、信用金庫、ノンバンクで9割からオーバーローンまで融資を得ています。

返済が進むと建物評価価格の減少はありませんから、担保余力がどんどん出てきます。それを利用してさらに融資を受けることができます。

だから、あきらめてはいけません。

どこの金融機関が今熱いとか、xxxな物件に融資が出やすいとか、情報はいろいろ飛び交っています。

でも、融資は、あなた、物件、銀行、時期、それぞれで結果が変わりますから、実際に金融機関に相談あるのみです!

 

こちらもどうぞ

サブリースは本当に楽なのか? YES それとも NO ?

新築建売アパートのサブリースは得か損か?

サブリースの2年目更新で保証家賃が◯万円下がった!

予期せぬ朗報!何もしないでアパートの収入が1万円増えました