こんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

今まで弊社コラムでは理論や、基礎的な考え方を主にご紹介して参りましたが、

これから何回かはドロドロした「買ってからのトラブル」についてお話しします。

 

私自身の事例や、

弊社コンサルティングを受けて下さっているお客様の事例をもとに、

本にも書かれていない知識を話していければと思います。

 

共用施設とは

共用施設はランドリーなど、部屋に洗濯機置き場がない場合に設置される、

入居者様用の洗濯機・乾燥機を始めとした施設のことです。

そして大体は、1回あたり300円・400円と料金を取っていることでしょう。

 

最近はどの物件にも洗濯機置き場は設置されることが多いので、

このような物件を見ることも少なくなりましたが、

共用の設備を置いている方には是非ご覧頂ければと思います。

 

共用施設に共通して言える問題は、

「管理が甘いと荒れること」「外部からの破壊や盗難」

大体この2つです。

 

今回は、その共用施設に運悪く、

器物損壊・窃盗が入ってしまった方のご相談事例です。

 

共用施設は何故荒れやすいのか?

ご自分が入居するマンションなどを考えて頂ければお分かりになると思いますが、

しっかり管理人さんが常駐していて巡回が多くあるマンションでさえ、

共用部は占有部に比べて荒れやすいです。

 

そうならないように、自治会が活動したり、常駐の管理人が雇われたりします。

分譲マンションならば「所有」という意識があるので比較的荒れにくいですね。

その理由は、誰かが責任感を持って管理する為です。

 

それが、賃貸アパートになった場合はいかがでしょうか。

賃借人からすれば、共用施設は「自分が管理しないスペース」

として認識することが多いようです。

 

賃貸アパートに最終的な責任を持つのはオーナーです。

一般的な賃貸アパートについている管理会社様は、常駐をすることも無ければ、

場合によっては集金代行のみで、日常管理を全て丸投げしている所もあります。

管理が又委託され、責任感は希薄化していきます。

 

オーナーとしても、ほぼ自主管理のようにできる方なら良いですが、

大半は副業として行うでしょうから、責任を持った細かな管理は難しいでしょう。

 

そうなれば、ある程度荒れてしまう物件もあるのは、仕方のないことです。

ただ、管理会社様とある程度懇意に・密に連絡を取り合うことで回避はできます。

 

外部からの破壊・盗難などが起きたら

まずはこの画像をご覧ください。

盗難 画像

これは弊社お客様が所有しているアパートにある、実際のコインランドリーです。

(掲載許可は頂いております)

集金ボックスの鍵部分が破壊され、中の硬貨が盗難されたということでした。

 

額としては数万円にもなりませんでしたが、

器具の交換までは入居者様も当該設備が使えませんし、

それが原因でクレームが発生し、1件退去となったそうです。

その機会損失などを考えると、数十万単位の損失です。

 

被害届は出しても犯人は今迄逮捕されていませんし、

防犯カメラを設置するのも、人の巡回を増やすのも限界があります。

カメラなどは費用だって10万円の単位で掛かってしまいます。

共用施設を有料で設けるということは、こんなリスクとも戦うことになります。

 

今回の事例を未然に防ぐにはどうすればよいか?

鍵を掛けようが、一度味を占めた犯人にまた破壊されるかもしれません。

防犯カメラを設置しても帽子や変装のようなことをされてしまうと、

犯人特定も難しいです。

また、仮に犯人が見つかったとしても、

お金を盗むような犯人に被害金額の返還を期待するだけ無駄でしょう。

 

結論、お金を取るのをやめることです。

私のお客様の場合は、入居者様へのサービスも考えて洗濯乾燥を無料にしました。

コインボックス他の設備を直すのも何万円か必要なら、

新設してもその差は数万円もいかなかったので、無料の物を新設したのです。

 

おかげで、空室も早く決まり今では盗難リスクにおびえることは無くなりました。

もし、小銭を得たくて今もコインボックス周辺のみを修理したとしても、

再度強盗に入られるかもしれません。

再犯対策などの煩わしさを考えても、無料にしたのは良かったと仰っていました。

 

皆様も、共用施設の管理にはくれぐれもお気を付けください。

このような盗難だけでなく、逆恨みによる破壊も無くはありません。

 

最終的には、面倒なことはオーナーに全て返ってきます。

なるべく手間なく運営できるような、そんな運営を心掛ければ、

時給を最大化できる不動産投資を実現できると思います。