本日は、本当におこるかもしれない不動産投資トラブルとして、

境界未画定案件でのトラブル事案をご紹介したいと思います。

 

みなさまこんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

過去記事も、ご興味があればご覧くださいませ。

 

12/3の記事は現在の高騰相場について書いています。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/62624

12/2の記事はセミリタイヤについて書いています。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/75585

12/1の記事は海外投資についての考察を書いています。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/75025

 

本日の本題に入ります。

題名は弊社にご相談に来た方の事例ですが、

何とも不幸な結果となっています。

境界明示が如何に大事かという事例です。

 

完成までは何も問題は無かった

ご相談者様は、相続した土地に新築を建てました。

先祖代々の土地だったのか、特に債務の無い土地でした。

昔からの土地の為、境界の明示など特にせず、

登記してあった面積をもとに設計会社がアパートの設計図を書きました。

もちろん折角アパートを建てるのですから、建蔽率・容積率をしっかり消化し、

その後建築認可が下り、着工・竣工まで滞りなく終了しました。

 

隣の土地が売買されることになった

その後、隣の駐車場が戸建用地として売買されることになりました。

ハウスメーカーが入り、その土地を何筆かに分けて売却することになったのです。

当然しっかりと境界明示作業に入りました。

 

そこで、ご相談者様の想定していなかった事態が起きます。

境界明示の結果、境界が自分の土地に大分食い込んで入ってしまったのです。

つまり、自分の土地が減ってしまいました。

その結果、建物が既存不適格となってしまったのです。

 

 

 一体どういう事なのか?

分かりやすく言うと、建築時には登記簿上の土地面積が300㎡だとして、

建物は建築面積149㎡、延床面積298㎡の物を建てたとします。

また、この土地の建蔽率、容積率は50%・100%としましょう。

そうしますと、建築段階では建蔽・容積共にほぼ完全に消化した

新築建物が建つことになるわけです。

 

しかし、隣の方が境界を確定したことにより土地が290㎡に減ってしまいました。

すると、建蔽率もOver、容積率もOver、法律に不適合な建物となります。

 

実際にこんなことありえない?

こんなバカなことがあるのか、と思う方もいらっしゃるかもしれません。

 

しかし、皆様はこのような物件を見たことが無いでしょうか。

「本件は建蔽率、容積率を若干Overしています」

「本件は法不適合物件です。同じ規模の建物を再度建てることはできません」

この原因の一つが、境界明示による土地減少であると言えます。

(他にも土地の用途地域変更があった、などの理由がある場合もあります)

 

今回の事例で怖いのは、自分が買った(相続した)物件が境界非明示で、

後々境界が確定されたときに建蔽・容積がOverとなってしまうことです。

 

買ったときは適法物件の為、融資もついて価格もそれなりだったかと思います。

それが法不適合になった瞬間、次に売ろうとしても、

売るときは法不適合の為、買い手の方が使える金融機関は大幅に限られます。

また、価格も法不適合物件の場合は大幅に下げざるを得ません。

つまり、出口戦略が壊滅的に失敗することになりかねません。

 

皆様も、境界非明示の物件を買う際にはお気を付けください。

後々問題にならないように、お金が多少かかっても、境界明示をお勧めします。

 

もちろん建蔽・容積共にある程度余裕があれば良いですが、

しっかり消化している案件の場合は、注意が必要です。

 

今回もお読み頂きありがとうございました。

また次回もご期待くださいませ。