融資の話は難しいです。

借り手の資産背景・属性、金融機関・支店・その担当者、物件自体、紹介者、時期、などによって、大きく変動します。

今日の話も、私の実体験での一例として捉えていただければと思います。

 

前回は、「戸建は融資特約なしで買うのがよい」という話をしました。

 

戸建物件は融資特約なしで買う! ◯◯ローンで克服した自己資金不足

 

融資特約なしで価格交渉できたら、あとは、いかに融資を取り付けるかの勝負です。

築古戸建に融資してくれる金融機関は限られます。

政府系金融機関、信用金庫、ノンバンクがメジャーなところ。

わたしは、そのうちのA社で借りています。

A社の評価目線

A社だと、原則として、居住地と物件所在地が両方とも県内である必要があります。

(なにごとにも例外はあるんでしょうけどね)

 

なので、 自ずと自宅の近くの物件を選ぶことになります。

県外はありえません。

隣の県の隣接した市でもダメです。

 

A社の物件担保評価は、木造で築22年以降は建物は0円です。

築22年でも築50年でも0円!

 

大家さん目線だと

「はぁ〜 なんで??」

「平成築なら修繕もやりやすいし、間取りもいまどきだし、全然競争力違うんだけど」

と思いますが、これが現実。

 

すると、残るは土地評価のみ。

路線価ベースで評価して、それが最大融資額。

ほかに資産があったり、定期預金をしたり、積立預金をすれば、さらに最大融資額を伸ばせます。

積立預金は、将来の修繕費を強制的に貯められるので好きです。

そうでもしないと、どんどん新しい物件を買う資金に使ってしまうので!

サラリーマン給与から天引きされる財形貯蓄のような存在。

 

と、いうことは…

同じ場所の同じ広さの土地であれば、売買価格は築50年より築22年のほうが高くなりますよね。

例えば、築50年は500万円、築22年は700万円。

でも、金融機関評価、すなわち融資額は同じ。

なので、築50年のほうがフルローンになりやすい、ということになるのです。

実際、フルローンがでました。

 

だから古い物件をハナから敬遠するのはもったいない!

しっかり手入れされている古い物件は掘り出し物の可能性がありますよ。

 

だだ、ときおり、土地値で売りに出されている築22年物件もあります。

不動産屋さんの値付けが、銀行と同じ建物0円の場合です。

あるいは土地としてでもいいから、早く売りたいケース。

これも掘り出し物です。

 

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