みなさまこんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

最近、キャッシュで安い戸建てを買ってみようかと思っています。

もちろん、投資用です。

今回の話とは関係ないですが、また進捗がありましたらご報告いたします。

銀行が王道的に評価を出してくれる物件

前提として、プロパーローンを条件と考えてお話しします。

それはプロパーこそ、銀行が不動産に対して行う一般的な融資だからです。

 

金融機関が評価を出してくれるポイントは、以下の通りです。

①固定資産税評価額が高いこと(広い土地、大きなRC物件などが典型的)

②建物は木造なら築10年以内か、RC25年以内が好ましい

特に、あまり不動産融資に慣れていない金融機関では、①が重要視されます。

 

銀行は、その不動産が稼ぐ力を見るような所もありますが、

(収益還元評価。こちらはまだ主流ではありません)

やはり何かあった時にとりっぱぐれない為、担保価値を良く見ます。

(積算評価。)

 

建物は、何となくの価値しか見えません。

木造1Rなら1部屋当たり300~400万円くらい?という計算式ですとか、

再調達価格による計算ですとか、根拠が正しいかどうかはあいまいです。

 

土地は、一応国が出している路線価や固定資産税評価額の何掛けか、

などを基準にするところが多いようです。

 

そして、融資期間の判断として重要視するのが、建物の耐用年数です。

木造でも、耐火建築やメーカー保証の商品ならば22年超で出す例もありますが、

やはり原則は耐用年数ということになります。

 

以上より、銀行が好む投資案件は、

担保として力のある土地が広い・RCなど積算価値のある物件で、

かつ融資期間が長く取れる築浅・RC物件ということになります。

(もちろん収益が回る点は大前提です)

 

勘の良い方ならピンときたかもしれません。

この条件、東京近郊など都市部の物件ではなかなか出にくい条件なんですね。

何故なら、土地が狭いからです。

 

反対に、地方物件ではこの条件をクリアするのは比較的容易です。

土地も広いですし、耐用年数をそれほど経過していない築浅物件も良く出ます。

 

では、地方物件の方が投資用物件として優れているでしょうか?

融資が引ければ、その物件は優れていると言えるのでしょうか?

それは、一概にそうとは言えません。

今までの銀行の王道から外れた融資=不動産投資用融資

王道から外れる融資とは、金融機関ごとのパッケージ商品であるとか、

収益還元法の融資であると言われます。

もともと、不動産における価値は土地と建物しかなかった所に、

家賃収入という要素が入ってきたおかげで、積算評価だけじゃなく、

収入を生み出す商品としての力も見られるのではないか?

そのような疑問に答えてくれた評価法・融資商品であると言えます。

 

また、従来の王道的融資ではカバーできない融資の需要に応えることで、

他の金融機関よりも融資額を拡大することができるので、

このような商品は一定の間隔・期間を置いて出る印象です。

 

最近は、この収益還元法による融資も増えて来ています。

更に、耐用年数も従来のRC=47年、木造=22年という耐用年数表によらず、

独自に近年の建築技術の進化を補正として、換算する金融機関もあります。

 

具体的な金融機関名は言えませんが、木造=40年-築年数。

RC=60年-築年数という耐用年数算定をするところもあるほどです。

 

これにより、今までプロパーでなかなか融資を受けられなかった方も、

かなり良い条件で融資を受けられるようになり、

結果として今の高騰相場でも収益が回るようになってきました。

 

ただし、金融機関の王道融資ではないので、

借り換えの時などに思った結果が得られないこともありますので、

そのような融資を受ける際には注意も必要です。

皆様も、様々な融資事情にアンテナを張り、情報を入手しましょう。

 

次のコラムでは、それを踏まえてどのような物件を狙うべきか、

その目安の付け方について書いていこうと思います。

こちらは私が実際に無料相談や、会員の方にも話していることですので、

ご期待くださいませ。