みなさまこんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

今回もかなり具体的に、

実際にあった不動産トラブルの事例をお届けしたいと思います。

 

価格が決まっていない不動産売買の功罪

不動産の売買形態には、いくつかあります。

大まかに言いますと、通常売買・任意売却・競売です。

 

通常の売買は、売主が価格を決めて仲介会社と協議して売買を実現していきます。

任意売却は、売主というより「債権者」が強い意見を持ちます。

競売は、売主も債権者も関係なく、裁判所に委託された鑑定士が

最低落札価格を決めますので、もはや当事者が意見を差し挟む余裕はありません。

 

このように性格が違う3形態ですが、共通して言えるのは

どれも最終的な値段は決まっていないということです。

これが不動産取引のメリットでもあり、デメリットにもなります。

 

今の相場で実際に起きている事例

私のコラムで何度も申し上げておりますが、

特に中古の東京近辺の相場はとても上がっております。

そういった状況で出会った事例をご紹介します。

(特定を避ける為、ある程度情報にフェイクがある点はご了承ください)

 

この事例は、通常売買の場合です。

もともと22000万円の物件を指値交渉していて、

20000万円まで指値が見えてきて、売主に内諾も取ったという時です。

 

いきなり別業者が飛び込みでやってきて、

「22000万円なら即断で出す」と申し出てきました。

私がお話をしていた業者様も専属専任を取れているわけでもないので、

当然、売主としてはその業者の方に流れてしまいます。

 

本当は20000万円で強行したいところですが、

当初価格の22000万円でも、利益の判断としてはまだ余裕がありました。

そこで、当初交渉と比べて上がってしまうのは止む無しということで、

こちらもその価格を了承して「元々の1番手」という義理で、

何とか札を入れて1番手を確保しました。

すると今度は、その業者が22300万円まで価格を上げてきたのです。

 

こちらも売主側のサクラの存在を疑っていろいろと調べましたが、

どうやら本当に競合の業者がいるようなので、
しかたなくお客様に22500万円の価格でどうかと相談をし、

この価格で売買を行うことになりました。

結果として、当初価格よりも500万円も値上がりする結果となってしまいました。

どうしてこのようなことになったのか?防ぐ手は?

価格が上がる原因はいくつかあります。

大まかに言いますと以下の通りです。

①飛び込み業者による価格競争突入

②売主主導による、値段吊り上げ

③仲介業者主導による、値段吊り上げ

 

では、次に対抗手段を書いていきます。

①飛び込み業者による価格競争突入

→これは、仲介業者側が専属専任を取る以外に、有効な防衛手段はありません。

売主様と信頼関係を築くという王道的な手法もありますが、

人は自分の利益になる提案に流れやすいものなので、確実に有効とは言えません。

売主が情報を外に出さないよう情報管理を徹底してもらうことはもちろん、

外部が情報を嗅ぎつける前に、買主側も早く決める心を持つことくらいしか、

対抗策は無いでしょう。

 

②売主主導による、値段吊り上げ

→これは、あくまで買い側の仲介業者が介入していない場合です。

悪質なものだと、サクラ業者を入れて値上がり分の何%をバックするなど、

グレーどころかブラックな事をしている場合もあります。

買い側にとっては一番警戒したいところです。

また、対抗策の前に性格が似ている

③仲介業者主導による、値段吊り上げ

についても触れておきましょう。

③は仲介業者といっても、両手持ち(売り側買い側両方の仲介となっている)
の取引の場合には、必ずしも買い側だけに有利に動くとは限りません。

そこで、売主と仲介業者が結託して、指値に応じない為に、

1番手の指値買付のお客様を無視して、

2番手以降でより高価格となる買付を意図的に受け入れる場合があります。

 

②、③共に防ぐためには・・・

文字数が既に多くなってしまったので、次のコラムに回したいと思います。

毎回文章が長くなってしまい、申し訳ありません。

 

次回も宜しくお願いします。