みなさまこんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

今回は続き物となったお話の完結編です。

だいぶ時間がたってしまいまして、申し訳ありません。

 

前回のお話は、不動産は決まった価格が無いために、

取引途中で上がる原因はいくつかある。

大まかに言いますと以下の通りという話をしました。

それがこちらです。

①飛び込み業者による正当な価格競争

②売主主導による、値段吊り上げ

③仲介業者主導による、値段吊り上げ(そんなにない)

もっと詳しく見たい方は、こちらの記事をご覧ください。

 

 

個人の素人の方だけでは、この価格高騰への対処は難しいことがあります。

特に②や③の場合に「価格を吊り上げているだろう!?」などと直接言うのは、

場合によっては名誉棄損・侮辱に当たる可能性もあります。

 

しかし、なんとかして疑惑の値段吊り上げは看破したい、

そういった場合にとりうる手段は1つだけです。

それは、物件に惚れた結果「ちょっと値上がりしてもいいか」と思うのではなく、

あくまで利益水準から「この価格以上になったら買わない」と決めることです。

 

具体的にはどういう事か?

この物件は今は10000万円だが、11000万円以上になったらCF率が〇%になってしまうので(積算価格を下回ってしまうので)、買わない。

と、しっかりと数字を根拠にした買いの理由を構築することです。

自分ではこのような考えが持てないのならば、メンターの方や、

弊社のようなコンサルなどに話を聞いてみるのもいいでしょう。

 

これがあれば、仲介業者様などが

「他社様が12000万円まで出すと言っていますが」と言ってきたとしても、

「私は今回の物件でCF〇%を目指しているので、もともとの10000万円(最悪でも11000万円)でしか買いません」と、

キッパリと言うことができます。

 

向こうが狙っているのは、こちらを動揺させて、

「このくらいの値上げならいいか」と妥協させることです。

 

もし、仲介業者や売主の提案がブラフを伴うものならば、

先方のブラフに乗らないことにより、有利に交渉を進めることもできます。

更に、本当に競合がいて値上げという場合でも、

仲介様がこちらの条件を実現する為に、積極的に動いてくれる可能性もあります。

数字ではなく物件に惚れてしまうと、この動きはできません。

 

そうは言っても、この物件は買いたい・・・

理論は理解したけれど、

長い間買えていなくて、ようやく出てきた物件に対して、

どうしても買いたい!と思う気持ちも分からなくはありません。

 

しかし、これは投資なのです。

自分が許容できるレベル・できないレベルはしっかり構築するべきなのです。

 

特に相場が上がっていると、売主側はかなり強気に来ます。

買い側も、「こんなものか」と必要以上の高値を受け入れ、

結果更に相場が高騰していくのも事実です。

 

しかし、根拠なく自分の基準を曲げてしまってはいけません。

自分の求める収入を実現するための投資なのですから。

 

とはいえ、基準を厳しく持ちすぎるがゆえに動きが取れない

「機会損失」も考慮したほうが良いですね。

その辺りは、相場・景況も視野に入れて構築しなくてはならないので、

一人で難しいと思う時は周りの先駆者に相談をしてみましょう。

 

以上です。今回もお読み頂きありがとうございました。