前回は、「戸建は古い方が融資が付きやすい」という話をしました。
築古木造は築２２年より築５０年の方がフルローンになりやすい
建物評価の低さを逆手に取っちゃいます
だからといって、むやみに古い物件を買ってはいけません。
（当たり前かっ！？）
築古戸建のデメリットは、アパートに比べて修繕費がかかる、ということ。
外装は、戸数あたりの（すなわち家賃あたりの）屋根、外壁面積が大きくなります。
内装は、部屋数が多かったり、階段があったり、トイレが２箇所だったり、とやはり面積が大きくなります。
面積が大きくなればなるほど修繕費がかかるもの。
これらのデメリットを抑えるには、例えば、次の２つの事例があります。
事例１：しっかり手入れされている物件
戸建はしっかり手入れされている物件と、そうでない物件の差が大きいです。
自己居住の売主さんの性格や資産背景によります。
築２２年より築５０年のほうが手入れが良い場合があります。
例えば、 外壁・屋根を定期的に塗装していてチョーキングが全くない、
水回りを全て交換済み、
フローリングも交換済み、 など
実際のところ、ジェットバスや、ビルトイン食洗機付きキッチンに交換済みの築古戸建もありました。
しかもまだまだ新しい。
どこかの会社のお偉いさんのお住まいだったようです。
※過剰な設備は故障するとそれなりに費用がかかるので、貸す時は残置物扱い（＝貸主は修理しない）の契約にします。
それでも不動産屋さんの建物査定が０円になるケースがあります。
こんな物件なら修繕リスクが抑えられます。
なお、クロス、床、襖、障子、などが汚いぶんには構いません。
設備や外装に比べるとリフォーム費用は安いですから。
むしろ、汚い方が安く買えます。
事例２：土地値より安いオーナーチェンジ物件
すでに賃貸に出されている物件です。
でも売主さんは高齢だったり、相続だったり、転居だったりで手放したがっているケース。
こういった物件は自己居住の人は買えないですし、投資家も古すぎると敬遠しがち。
そのため土地値かそれ以下になる場合があります。
土地値以上だったとしても土地値以下に指値できる可能性あり。
何しろ買い手が少ないですから。
今の入居者さんが退去したら、建物を壊して、土地として売れば利益がでる物件が最高です。
退去リスクと修繕リスクが抑えられます。
デメリットはいつ退去するか分からないこと。
だからこそ業者が買わないので安くなります。
むしろメリットです。
もう一つのデメリットは、入居中の修繕リスクがあること。
買うときに内見できないですから、リスクが読めません。
ここまできたら、運次第です！
わたしの物件は運悪く雨漏りと給水管破裂が続いて大きな修繕費がかかってしまいました（泣）
それでも入居中は家賃が入りますし、退去しても利益がでますし、手堅いと思います。
もちろん、朽ちるまで住んでいただいても、それはそれでありがたいです。
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