こんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

なかなか難しい、管理会社関係いろいろ

本日は、管理会社選びで気を付けることについてお話しします。

私も自分自身が所有している物件を、複数の管理会社様にお願いしており、

また弊社お客様にも管理会社のご紹介・選定のお手伝いをしております。

 

仲介会社様は売買の時だけで、再び買わない限りは、お付き合いは一時的です。

対して、管理会社は年単位・もしくは十年単位で付き合う大事なパートナーです。

その選定・お付き合いには細心の注意を払わなければならないでしょう。

しかし、実際にサービスを受けてみないと分かりにくかったり、

そもそも初めて投資物件を買う方には、

どんな管理会社様が良いかの判断はしにくいことかもしれません。

そこで今日は、その基準の一端をお話しできればと思います。

 

地域NO.1の会社を選べばよいのか?

管理会社の判断基準に、その地域の管理戸数をみるという基準があります。

多ければ多いほど、その地域の賃貸物件のことをよく知っており、

規模によってはその会社が地域の賃料相場を決める力があることもあります。

 

私の東京物件の管理を任せている会社がまさにそれで、

地域の賃貸戸数の実に8割強にその会社の息がかかっています。

地域の相場は、他都市との兼ね合い以外では、

その業者様にある程度コントロールされています。

 

実は、これも私の実験の一つということで、昨年に管理会社変更をしました。

購入した時は仲介して頂いた業者様に管理をお任せしていましたが、

そこでのパフォーマンスやお付き合いも大体見えたので、

思い切って地域一番の業者様に鞍替えをしたのですね。

 

確かに、相場の説明や地域の不動産事情には物凄く詳しく、

地域内の物件分布状況と、私の物件の立ち位置の説明、

他地域との比較などは凄く説得力があり、募集の方法も納得できます。

(もっとも、今は満室なので具体的にやることはありませんが)

 

私は、今の所この管理会社を選んでよかったと思っていますが、

もちろん地域の会社を選ぶメリットデメリットはありますので、

それも書いていきます。

地域管理会社のメリット

■物件に対して直で、迅速に対応して頂ける点。
→特に問題の対応、日常的に物件の様子を見てもらえる、などです。
問題の対応への早さは、本当にありがたいと思います。これが一番です。
時には、問題発生前にたまたま通りかかり、報告してくれることもあるようです。

■地域を知り尽くしており、募集の方法なども必勝パターンを知り尽くしている。
→自分の物件が必勝パターンにハマるのであれば、非常に強いですね。

■周辺物件の状況から、自社物件が勝つための提案をもらえることがある。
→周辺物件は○○の設備が多く、それが入れば本物件も〇千円家賃が上がるかも?
などの提案が、導入コストと比較などした上であると、良い会社様だと思います。

私自身は、今はまだ満室の為、この提案は無いですね。

地域管理会社のデメリット

しかし、地域の一番店というだけで安心してはいけない内容もございます。

それは、不動産という世界が「アナログ」な世界であることにも関係します。

■業態や仕事への態度が昔ながらで、動きが遅い・新しい手法に疎いことがある。

■積極的な提案が無く、先行者として「地元で長いだけ」の管理となっている。

■会社が小さく、何をやるにも外注ばかりで、
更に関係業者も長い付き合いの所ばかりで、相見積の文化が無いことがある。

これらは、老舗の会社ほど良く目にします。

「地域で一番老舗の会社で、信頼したのに動きが遅い」

「地域の会社で、同じやり方ばかりで新しい提案が無い」

などは良く聞く問題でもあります。

 

特に、あまり管理会社の競争もない地方のような地域であると、
この傾向が見える割合が高いように思います。

そんな地域であれば、大手管理会社に話をしてみるのも宜しいかもしれません。

次回は、具体的な管理会社様の選び方・考え方について書いてみます。

こちらもご期待くださいませ。