こんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員で不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

前回は、管理会社の選び方に関して、

地域の管理会社様のメリットデメリットなどを挙げてご説明しました。

(その記事はこちら)

 

今回はもっと踏み込んで、選んではいけない管理会社の特徴についてまとめます。

こんな管理会社に決めてはいけない

管理会社様とひとくくりにしましても、一長一短あるわけです。

そんな中で、絶対に決めてはいけない・こんな管理だったら変えるべき!

という管理会社様の実態について書いていきたいと思います。

 

■返事が遅い・動きが遅い・電話折り返しなどが無い

これは管理をお任せする場合、致命的です。

特に、入居者様対応というのは、迅速な動きが要求されます。

それなのに、メールの返信が遅い・電話にもなかなか出ない・
連絡をしても取り掛かるまでの動きが遅いとなれば、

その影響は入居者様のネガティブな感情に一直線につながります。

オーナーがすぐに動けないから管理会社という存在があるのに、

それができないならば、管理会社として重大な要件を欠くと言わざるを得ません。

 

■空室に関して、考え方・提案が甘い

自分の不動産に空室が1室でもあると、気が気ではない方もおられるでしょう。

空室問題というのは、不動産運営にとってトップレベルの重要度なのです。

その空室募集をするに当たり、前向きな提案をしてこない管理業者様は、

最も大事な問題に関して力を発揮してくれない、頼りない業者様だと言えます。

提案が無い・明確な理由なく賃料を下げるなどの後ろ向きな動きに関しては、

こちらも毅然とした対応(管理変更など)を視野に入れた方が良いですね。

 

■自分が楽をするために、相見積や近隣調査などをサボる。果ては逆ギレ。

オーナーから言われないと、修繕などに関して相見積を取らない、

また募集に関して近隣調査をサボるなどの動きが見られた場合、

まずは口うるさくなっても、相見積や調査をお願いしましょう。
(当然のことなので、気恥ずかしく思うことはありません)

それでも、頑なに相見積を渋る・「普通はやらない」などと、

逆ギレのような態度に出てくる場合は、早急に次の管理会社を探しましょう。

私から言わせれば、職務怠慢としか言いようがありません。

 

もっとも、緊急を要する内容はこの限りではないと思いますので、

状況判断は適切に行うようにしましょう。

 

致命的なのは、このくらいでしょうか。

 

大手だからと言って安心もできない

次は、致命的ではないですが、大手の管理会社様にありがちなことについて、

少しお伝えしたいと思います。

(全ての管理会社、というわけではないので、あくまで一般論です)

 

■大手の管理会社の場合、人が変わって安定しないことがある

不動産仲介・管理業というのは、人の入れ替わりがそれなりにある業界です。

不動産業界では自分のノウハウが他社で通用しますし(=潰しが効く)、

転職があまりネガティブな要素でなく、他社転籍などが往々にしてあります。

 

しかし、オーナー側からすれば人が変わりすぎるのは考え物です。

都度引継が発生しますし、その度に伝言ゲームのように、

物件の注意事項や取り組み状況などを新担当が一から伝えられます。

その際に、「情報の伝え漏れ」という危険があります。

私は1度の管理担当者変更でさえ、かなりストレスを感じました。

 

この考え方も判断基準の一端に過ぎません。

しかし、もしこれと同じ現状に直面されて、

ご自身の手間が増してしまっている方がいらっしゃいましたら、

管理会社の変更を意識されてもよろしいのかもしれません。

 

もっとも、管理契約を結ぶ際に「〇か月前に申し出ること」など、

即時契約解除ができないような記載があると思いますので、

その点だけはお気をつけて動かれればと思います。

 

勤勉だと言われる国民性の日本でさえ、上記の様な管理をする会社様がいます。

いわんや、海外不動産投資をや。

というのは、私のチラシの裏的感想です。

 

最後は横道にそれましたが、以上で今回の記事を終わりにします。

次もご希望があれば、管理会社について書こうと思います。

ご期待くださいませ。