こんにちは。

複数棟を持つ現役オーナー兼、

元不動産デベロッパー社員の不動産投資コンサルタントの、

元デベ大家@泉和でございます。

 

少し前に、管理会社の選び方に関して、

選んではいけない!という強気なワードでご紹介して参りました。

↓(該当記事はこちら)

https://www.rakumachi.jp/news/practical/75661

今回は、彼らの収入構造や業務に対する姿勢など、

具体論も交えてお話しします。

 

管理会社様はこんな習性があります

■現状通りの業務にするよう、誘導してきます。
→つまるところ管理手数料は不変の為、余分な仕事をしたくないのですね。
(悪い言い方をすると、こうなります)
管理会社の担当の方も、一人で1000戸・2000戸と担当しますので、
なかなかきめ細やかで積極的な動きが難しいこともあります。

同じ管理手数料5%なら、一つの物件だけに気を利かせ過ぎるのは、
もしかしたら社の方針と違うのかもしれませんね。

管理担当は、きめ細かい管理をするよりは、
より多い戸数を担当して満室にすることこそが、至上命題です。

 

■空室を埋めたいがために、NGにしている条件も持ってくることがあります。
→例えば、外国人NGとしているのに中国人の入居を提案してきたり、
ペットNGとしているのに、その条件を提案してきたり、ですね。

担当様には決して悪気があるわけではなく、埋めたいだけなのです。
その時の自分の状況を考えて、お返事してあげまししょう。

ちなみに、中国人の方は仲間を呼んで集まったり、
その文化の違いなどからトラブルを起こしやすいようですね。
特に、普段からケンカをしているような話し声は、木造だと厳しいようです。

 

■管理会社の変更を、全力で阻止します。

管理報酬は満室でトラブルも無ければ、ほぼ集金代行のみで安定的に入ります。
これは、成功報酬が多い不動産の世界では、非常に安定した収入となります。
それを解除されるのは、やはり嫌なんですね。

私は管理会社の変更をする時に、サービスが悪いなどではなく他の狙いもあって
変更を決断したのですが、

こちらから要求をしなくても前管理会社が管理料の値下げを言い出したり、
それなりに大きい会社なのですが、社長がわざわざ電話を下さったりしました。

それだけ、管理を新規で取るということは彼らは喜びますし、
管理を失うということは全力で阻止するようなことなんですね。

 

■追加で、管理費用以外の施設管理を勧めることがあります。

管理会社の基本業務は、募集・集金・入居者対応・トラブル対応です。
しかし、建物を維持していくのに必要なことはたくさんあります。

特にRCなら消防設備の点検、貯水槽の点検、電気設備の点検、
日々の清掃、日々では落としきれない特別な清掃や、EVの保守など、
法定の物もあれば、法定ではない物もあります。

良かれと思い、管理会社様は全ての内容を盛り込んだ提案を、
施設に強い会社さんと提携して提案してくださいます。

それは、勝手に管理会社側でいらないと判断をしてしまい、
何か問題があった「提案を怠った」と言われることを避ける意味合いもあります。

「こちらは提案したけど、オーナーが断った」ということならば、
何かあっても全面的にオーナーの責任となりますのでね。

しかしその内容は、明らかにオーバーであることも少なくありません。
私は新管理会社から来た建物管理の見積もりを、半分ほど切りました。

建物を所有する目的を考えれば、やりすぎた管理はただ費用が掛かるのみ、
となってしまうこともあるのです。

日常清掃は月何回やれば良いか?
特別清掃はどうするか?
法定以外の点検は、どのレベルまでやるべきか?

初めての方は分からなくて全て入れがちですが、
その内容も検討しないと、無駄に利益を減らすことになりかねません。

 

これらはほんの一部ですが、間違いない彼らの習性です。

彼らの考え方を知り、自分の目標や戦略と照らし合わせ、

物件保有の期間も考え、付き合い方を考えて参りましょう。

 

一番は、投資なので自分が最大限儲からないといけません。

言葉は汚いですが、その目標を実現する為、

管理のパートナーとしっかり邁進していかなくては、と私自身も思います。

以上で、管理会社に関する3部作を終了いたします。

 

今回も、最後までお読み頂きありがとうございました。

また次の記事もご期待ください。