今回は通常なら3期分の黒字が必要といわれる、

法人融資を設立0期でも引く方法についてお話しします。

 

こんにちは。元デベ大家@泉和でございます。

長らくコラムを掲載できていませんで、申し訳ありませんでした。

別での執筆活動が忙しかったのですが、9月でそれも終わりましたので、

これからはマイペースですがこちらにも寄稿していこうと思います。

 

さて、今回の記事は、融資額を最大化する方法の一端でもあります。

ただし、この方法を嫌う不動産会社様もいますので、

使い方はお任せします。

 

融資額を最大化するための手法=法人融資

融資額を最大化する為には、法人融資が絶対に必要です。

その為には、御属性が銀行に門前払いされないレベルであることも必要です。

何を当り前な、と思う方もいるかもしれませんが、

その当り前を満たさないと今後の展開はあり得ません。

 

まず、単独でサラリーマンの700万~の年収は欲しいですね。

収入合算でも良いので年収1000万円ほどあれば、まず問題ないでしょう。

 

私が設立0期の法人で融資を引いた実情

まず、私の事例は例外なのでお話をしておきます。

私は、元住友不動産という大手デベロッパーの幹部候補社員でした。

更に、自分で買った物件を購入以来ずっと満室で運営しました。

その背景もあり、設立0期でオーバーローンという条件で融資が引けました。

恐らく、銀行は既に私を事業者として見ていた感があります。

事業計画や展望なども聞かれましたので、「間違い」ではないでしょう。

 

では、私のようではない、不動産素人である皆様が、

設立0期の法人で融資を引くためにはどうしたらよいでしょうか。

 

これは、言い方を変えますと

銀行に「設立0期の法人でもリスクが少ないと判断してもらう」

と言うこともできます。

 

皆様(一般人)の設立0期法人がどう見られるか

まず、独立して事業を行う一企業としては見られません。

融資をしたとして、破綻するかもしれない危険を孕んだ法人、

海の物とも山の物ともわからない会社、しかも不動産は素人。

それが設立0期のあなたの法人です。

 

そういった現状では十中八九、

個人の財産や収入を背景とした資産管理会社と、見られます。

つまり、法人と言いましても個人の延長として見られるわけです。

 

もっとも、個人で不動産を既に長く運営しており、

プロもビックリの素晴らしいノウハウで運営を成功させていれば話は別ですが、

それでも1棟運営を完全にスタートできる、最低限の御属性は必要です。

しかも、なかなかそのように成功できている方は多くはないと思います。

 

しかも、そのような背景がある方でさえ、

万が一の際のリスクヘッジとして「本業のご年収」は無関係にはなりません。

 

例えば、最寄り駅10分以内・耐用年数残存25年・現状確定利回り20%・売価<土地値・価格2億円の超優良物件があったとします。

しかし、それを買おうとしている方が年収300万円では、

物件に何かがあって空室が増し、損益分岐で赤の方に傾いた場合、

年収300万円では返済の滞り・債権が回収不可能になる可能性があります。

そのような破綻のリスクは、銀行は最も負いたくないのですね。

 

なので、どんなにいい物件を見つけて来ても、

法人は個人とは法的に別人格・別の主体だから、個々の事業として判断して!

とアピールをしても、背景の個人を無視することは銀行としてはリスクなのです。

 

法人融資の原則と例外と、リスク

上記の様に、設立0期の法人で融資を引くには、

原則は門前払いされない属性であることが前提です。

もちろん、ご年収だけでなく、自己資金も大事です。

何も面白いことを言っていませんね。

しかし、これが現実です。

 

もしくは、某政府系機関などの創業支援融資を使うことでしょうか。

しかし、大体そのような融資商品の融資期間は最大でも20年、大体は15年です。

利息も驚くほど低いわけでもありません。(2%半ばくらいかと)

CFも重要視される不動産投資で、その期間で融資を引いて安定的に黒字運営できるでしょうか。

恐らく、返済比率を40%前後にするには利回り15%以上が必要な、

かなりハードルが高い物件を探さなくてはならないと思います。

 

 

また、この原則を満たしたとしても、オーバーローンへのハードルは高いです。

法人で無理をしてフル・オーバーで借りようとすると、

とんでもない目に遭うこともあります。

 

完璧に情報統制をやり切れるなら良いかもしれませんが、

少しでも間違うと最悪の状況を引き起こすこともあります。

 

完全に正面持ち込みで、いきなりオーバーローンまでOKと言われることは、

よほど属性が良く、物件が良くないとあり得ません。

 

何でも簡単に、法人融資!オーバーローン!と考えている方は、

それが通常ではないと考えた方が良いです。

本当に、粉飾決算などが必要とされる違法な手段もあるのです。

怖い幻想に惑わされず、まずは原則から抑えることをされないと、法人融資どころか、不動産投資で大失敗することもあるかもしれません。

お気を付けください。