皆様こんにちは。

元デベコンサル@泉和こと、小林大貴でございます。

 

本日は、新築投資にまつわる甘い罠についてお話ししたいと思います。

つまり、甘い罠に釣られて騙されないように、という記事です。

 

今は中古物件が軒並み値上がりしてしまっていますし、

それよりは土地仕込みの段階からうまく立ち回れれば、

投資妙味があるのが新築です。

 

ただし、そこにも失敗への罠はありますので、注意しなくてはなりません。

 

新築が中古より儲かるというのは本当なのか?

弊社のコラムでも再三お伝えしている通りですし、

実際に弊社コンサルのお客様でも最近は新築の購入がものすごく多いです。

 

新築は中古よりもCFが出やすい現状があります。

それは、融資条件が中古と比べて破格に良いからです。

 

個人融資ならば、木造でも新築物件に35年融資するところもあります。

メガバンク系だけでなくとも、地銀系でも利息0%台という融資条件もあります。

その融資条件の上でならば利回り7%前後の新築でも

CF率3~4%という水準を達成することも少なくありません。

 

CF率という意味で言えば、利回り11%ほどの地方RC物件を、

某利息が4.5%の金融機関で25~30年の期間で融資を受けて購入した場合、

諸々の募集費用・修繕・税金・管理費などを除くとCF率は2~3%ということが一般的です。

 

ちなみに、同じCF水準を法人融資を受けて中古物件で達成しようとすると、

築15年以内RCであったり、本当に築浅な鉄骨だったり、

という物件を狙うよりほかにありません。

耐用年数が融資の原則となりますので、超えても数年程度でしょうから、

やはり原則は耐用年数が大きく残っている物件を狙うことになります。

 

東京で言いますと、そのような物件は利回り5~6%ということも少なくありません。

他の地域でもいい立地ならば、9~10%という水準が出ることは稀でしょう。

2.3年前には関東近郊の中心駅でも、利回り12%以上という物件はザラに見ましたが、今は10%あれば「高利回り物件!」などと謳い文句がついて、すぐに売れてしまいます。

 

それならば、東京で7%くらい、横浜でも8%ほどの新築を見つけた方が、

CFが出やすいのではないか?と思うのは当然の心理かと思います。

 

募集賃料に注意

しかし、その新築物件の利回り7%・8%という水準には、

最大の注意を払わないといけません。

 

皆様もご存知の通り、新築には特別な価値があります。

入居者様側としても、誰の手もついていない物件に住むということに価値を見出す方も大勢います。

 

その為、近隣の新築でない物件よりも家賃が高く取れることが多いです。

これを俗に「新築プレミアム」ですとか、「新築ご祝儀相場」などと言います。

 

気を付けるべきは、この「新築ご祝儀相場」を基に収入が計算されていないか、

ということです。

 

「新築ご祝儀」と言われるだけありまして、1人目が退去された後の募集は、

当然その水準での募集は難しくなります。

なので、長期所有を見越した物件収入を検討するうえでは、「新築ご祝儀」の値段で計算されている利回りは全く参考になりません。

 

お客様から聞かれない限り、それを黙っている新築業者も多いです。

安全を見るならば、周辺の同立地・同間取りの築5~10年くらいの賃料を参考にされるとよいと思います。

その賃料水準で比べれば、固めに収入予測が立ちます。

その水準でも首都圏で利回り8%~あるならば文句ない物件だと思います。

(よっぽど土地からうまく仕込めないと、難しい水準です)

 

新築投資のデメリット

新築はCFが出やすい反面、積算評価は出にくく、そのような評価をする金融機関には向きません。

また、購入当初に「新築ご祝儀相場」を前提に買ってしまい、家賃の下落率が厳しく出てしまった場合などは、収益還元の評価も厳しいかもしれません。

そうなれば、その物件が負債として見られる可能性は非常に高いです。

負債物件を持っていても、他物件と相殺できれば良いですが、

金融機関が持つ印象が「良い」と判断されることはないでしょう。

 

大規模に物件展開をしていきたい方には、この点も注意して頂き、

中古に特化するのか、新築でも積算や収益が固いものを選ぶのか、

という点を考えてからご検討されるとよいと思います。

 

「新築ご祝儀相場」で掴んでしまいますと、売ろうにも損切価格でしか売れず、

積算も収益も悪いので、買いたい方も融資がつきにくいなどの弊害があります。

その点も考えて、新築投資に取り組まれることを、お勧め致します。