マガンダウマガ！タガログでおはよ！

今日は非常に大事な考え方を話します。ぶっちゃけ、必見です。読むならいつ？

「今でしょ！」

・・・

「コイツ・・・乗りやがって・・・」そんな自分の心の声はさておき、正直なところ「ホボ」誰でも海外の不動産なんて買えます。プリセーリング物件を現金一括で１５％値引きしてもらうのが普通です。でもマテ！マテ！それは本当に投資として成り立つのか？？

とても大事な「考え方」を話します。

これは、多数の海外投資家と呼ばれている人達でも勘違いしている部分で大損コタキナバル。つまり、大損こきかねない感じです。

「プリセーリング」

「プレビルド」

と呼ばれているものは「将来」の計画を買う訳です。⬅ここ大事

まあ、その前に前回だか前々回にお話した通り

・確実に建築するであろうデベロッパーを選ぶ。

・そのデベロッパーの完成品を見てクオリティーを確かめる。できれば、他のデベロッパーも見てまわり、比較検討する。日本と違い、デベによる差が激しい。

ことが大事だとお伝えしました。

単純に、プリセーリングを購入する場合、現金だろうが、月々払いだろうが要は完成までの５年間はデポジットする訳です。一円にもならない期間です。含み益だろうがね。

結論から言うと、１５％の値引きの正体とは５年間デポジットのワランティみたいなものであって、単純に１５％値引きに惑わされてはいけません。

例えば

５年後にデベの値上げとインフレを背景に売り出し価格が１、５倍になったとしても実際にその値段で売れるとは限りません。

だって、５年後の市況なんてだれが読めるの？

というのも今、アジア各国ではアホほど・・・本当にアホほど！建築ラッシーです。

ハイ。超ラッシーと言えましょう。ある情報筋（知り合いの年収６０億のじいさん。アジア各国に会社を持ち、鉱山持ってるレベル）からすると、華僑はすでに資産整理に入っており、フィリピン不動産バブルは１〜１年半でハジケルといっている。⬅マジ

でも、ご安心を・・・バブルがハジケテも大丈夫な投資方法があります。それは後ほど。。。

要するに、５年後なんてわかんないし、５年もデポジットしてあくまで複数投資のうちの一つで損しても「ま、いっか」で済むひとにはいいでしょう。でも、そのお金が虎の子の人にはハッキリいって向きません。そういう人はまだそのステージではないという事。イメージでは海外に2千万投資できる余裕がある人ならよいでしょう。

ではもっとマニーが少ない人はどうすればよいか？

簡単です。

既に完成している物件を買えばいいんです。

仮に５００万円で物件購入し、１０％で回せば５年後には半分

「回収済み」

となります。面倒くさいので税金省きます。

どうですか！お客さん！

将来の捕らぬ狸ん玉の皮算用より確実です。

そして５年後に購入した金額で売る。あわよくば高く売る事で確実に稼げます。

だって、実際に現金を手にしなければ意味がないから。そしてこの意味は海外においてはより顕著です。

アジアの建物のクオリティーは激低い

ぴりぴんでは大体が１０年経つとかなりの加齢臭漂う物件になる事が多いのです。実際にクサかったり、見た目でシンドイです。日本の鹿島あたりがつくったものはそんなことありませんが・・・

だから、現地の投資家は２〜５年で物件を入れ替えてゆくのです。彼らは知ってるのです。自分たちの国のクオリティーを。

フィリピン人の弁護士で不動産投資を僕と全く同じスタイルでやっている友人とも話します。

「日本人投資家（自称）の悪いところは物件を見ずに買う。しかも高い値段で。現地の基準やルールも知らずに。」

めちゃ同意

ある日本人投資家の失敗

ア○アというプロジェクトがあります。場所は一等地のロックウェルの川向こうです。オープニングセレモニーに参加した時の画像です。正直、美人さん山盛りで物件なんかろくに見てませんでした。ｈａｈａｈａ！

知人はここを購入しました。

超一等地の真横であるいていけるし、川を挟んでの景色はたまりません！

かーっくイイ〜！！見える街並がロックウェル。そして電気の無駄遣いしているのがロックウェルというデベ。でも一流。

 

しかし、僕なら買いません。買った人ごめんなさい。

もともとここの場所はスラム。

いまでこそ多少マシですが、あまりよい地区とは言えません。まず、タクシーがつかまりません。車所有じゃないとどこもいけません。歩いてはいけるけど。。

そして治安もよくありません。

更にロックウェルから橋を通ってきますがクソほど渋滞します。たかが２、３分のところが２０分かかる場合もあります。僕と石原氏のトイレ近い組（秘密でしたっけ？）には恐怖以外の何者でもありません。笑

でも、ご覧の通り、きれいですし、一等地の真横ってロケーションは一見すると素晴らしいです。でらべっぴんです。つまり、現地をよく知らない投資家がセールストークにやられやすいパターンです。

ピリピン国では道路一本隔てると世界が激変する場所も多いので場所選びは慎重に行う必要MAXです。

つまり、何が失敗かというと、いくら値引きしてもらっても利益を出して売るのは難しいということ。

ベースにおくべき戦略

不動産は稼働産にしないと。

なんてよく聞きます。

その通りですし、更に僕のスタイルだと賃貸と売買の組み合わせが最強だと思ってます。

つまり、売却。特に特にとーくーに！海外では！

・日本人相手にしか売れない。

・アメリカ人にしか売れない。⬅こういう有名物件、地域あります。○○○○タワーとか・・・

・現地人にも誰にでも売れる。

皆さんはどれがいいですか？ってことです。それだけ、デベ選びと場所選びは日本とは比べものにならないくらい大事です。場所選びの失敗事例でした。

もう一つの失敗例

あまり大声では言えない話です。

なのでここでは詳細は公表しません。ブログでこっそり公開です。

沢山の媒体で売りに出されている物件をある現地の投資家が購入しました。場所も悪くありません。

彼はプリセールの段階で購入しており、デベの売り出し価格からすると３００万円の含み益がある状態です。

氏は現在、購入価格で再販に出しており、それでも半年間売れていません。

は？？？

なんで？？？

と思われた人！

イエッサー。そうなんです。含み益なんて所詮は公称、自称であり、実需ではないからです。彼ほどの実績がある男で、しかも現地の人間ですらこういうこともあります。

では、なんで売れないのでしょうか？場所も悪くないのに。

答えは簡単。

・購入当時は競合が少なかった為に実需より割安だった。

・競合がタケノコ並みに出来て目新しいプロジェクトと比べると割高になってしまった。

・デベロッパーが一流ではなかった。

という事。

ピリピン国ではデベによって実需としての値上がりに大きく差があります。

なぜか？

見れば一目瞭然。施設や設備が全く違うし、メンテナンスレベルも違います。つまり、物件の寿命が違います。

ぴりぴんでは管理が命！？

管理が悪いと昆虫王国の完成です。あの黒いモビルスーツ的な（しかも大型MS仕様）ヤツや小型威力偵察部隊ともいえるチームアント。奴らの住処です。

また、ピリピンの外壁塗装レベルは低く、２〜３年に一度の塗り替えが必要な場合もあります。契約でよく確かめましょう。あれだけ紫外線が強い国なのにアクリル塗装って

「フツーにねーだろ！」

って話です。しかも、水漏れも多いです。その分のワランティも

「要チェックやで！」

そろそろおしっこに逝きたくなったのでまた次回。次回はいよいよ

「実際に買うべきプリセーリング、プレビルド案件の絶対条件」

「実際に買うべき出来てるよ物件」

の買い方選び方です。そのころ僕はピリピンです。ちなみに今、僕は福島市でこの記事を書いています。

じゃーね！本日も読んでいただきありがとうゴマストスカ！