不動産業界のレガシー

 

読者の皆様、 黒木です。こんにちは!

皆さんはいつごろ不動産投資に参入されたでしょうか?

最近の傾向として、ここ3~5年で参入された方もかなり多いかもしれません。

特に最近参入された方は不動産情報収集は机に座ってできるインターネットに重点をおかれている方がほとんどだと思います(もちろん私も重要視しています)。

 PC2

 

一方で、不動産業界はアナログ的なやり方もまだまだ残っています。

今回のコラムは、レガシー(遺産)な不動産業界の話で現在でも重要だと考えている

アナログなお話をさせていただこうと思います。

 

 

 アナログ VS デジタル

 

不動産業界はアナログな部分が多く残っていますが、現在に引き継ぐ貴重なレガシー(遺産)として実は重要なことも多いのです。

 

情報産業の最先端を行くIT業界でさえ人脈やアナログなネットワークからビジネスが生まれることが多々あります。信用と言う事を考えれば当然かもしれません。

 

インターネットでの情報収集は時間効率が非常に優れています。

インターネットだけでもかなりの調査が可能です。ストリートビューを活用すれば現地に行かずに雰囲気までつかめます。

しかし、実はプロの調査会社はきちんと時間かけて現地調査をしています。

 

一方で、不動産取引は宅地宅建業務法があるとはいえ、あまりよく知らない相手と、

数千万、数億、数十億円の取引をする場合もありますので、スピードが決め手とはいえ、

せめて調査等ではPCの電源を切って現地調査に力を入れたいものです。

 アナログ

 

いくらネットで情報収集できても結局は現物取引であり、現場主義にならざるを得ないのが

1点物の取引である不動産取引です。区分でさえ、FXや株のように条件が同じ物が複数存在する投資と違います

 

 

表に出ない裏物件情報の例

 

レインズやネットに掲載されない物件とはどんなものでしょうか?

現物取引の不動産はそれこそ競売やら任意売却やら多彩な物件入手ルートがあります。

 それ以外でもアナログな不動産業界は一般的なルートではなく、管理会社経由や投資家間、業者間、金融機関、大手法人営業部、弁護士、ブローカー、ファンド経由等、色々なルートから川上物件の話がでてくる場合があります。

上記のような特別なルートでなくても、物件を売却された経験がある方ならわかると思いますが、もし、あなたが物件を売却しようとして、業者に相談した際にその業者に購入者の心当たりがあれば、物件は表に出ることなく成約していきます。

 

表に出ている物件を含めてこのようなマッチングをオンラインで可能にしたのが楽待だと私は理解しています(よく考えたものです!)。

 

私が過去に購入した物件のほとんどは表に出ていないアナログなつながりから出て来た素敵な物件達でした。

これらの物件はインターネットには掲載される前に成約してきます。

 

 

ある地銀でのアナログな裏話

 

融資の面でアナログな部分についても考えてみました。ある意味プロパー融資が一番アナログかもしれません。

以前、某有名地銀に伺った際に、最初に不思議なことを聞かれました。

 

それは、融資担当者が

「黒木さんがご自身で融資付けをされているのですか?」と聞いてきた質問でした。

当時から私は自分で銀行を開拓して融資付けを行っていました。電話で話しただけでもある程度の見込みがわかるようになっていました。

 

先ほどの融資担当者の質問を不思議に思い詳細を聞いてみました。すると、最近は仲介業者さんが必要書類を持って来て融資内諾をある程度付けてしまい、購入者は直前の面談で初めてお会いするケースが多いとのことでした。

 

思い返してみると、最初に電話した際に、「黒木様お一人で当行にいらっしゃるのですか?」と聞かれたことを思い出しました。

 

それと、こちらの銀行は投資物件の融資に積極的だったのでこういう質問に至ったのかもしれません。

 

 

今はプロのやり方を勉強したので状況は理解できますが、業者さんも融資が通らなければ売買が成立しないことも事実なので物件紹介から融資まで通して行うほうが何かとやりやすいようです。

そういう状況もあり、

実際に今の大家さんの中には融資付セットで物件を購入されている方も実は多いようです。

 

 

 まとめ

 

ネットでの情報収集は市場の情報収集だけでなく、

物件情報に関しても、地場の業者が各地の投資家へ直接物件を紹介できるようになった現在は非常に協力なツールです。

 

物件の情報に関しても、今は謄本もネットで取得可能ですし、路線価も、公示地価も、役所のHPや人口推移予測HP等まであります。

これらなくしてデューデリジェンス(物件調査)は成り立たないでしょう。

ここでちょっと皆さんに考えて頂きたいのですが、皆さんが活用する不動産関係のインターネットは、デジタル化、オンライン化の最大の利点であるデータベース同士がリンクされていないケースが多いです。

これは事業コンサルティング的な視点でみても多くの企業でよく陥っているケースです。

インターネットで閲覧できる国の公式な路線価はレガシーでアナログな不動産資料を単にPDFにしただけと感じてしまいます。

 

私自身のやり方としては、デジタルとアナログそれぞれ良いところを生かして、ネット上の情報とレガシーなやり方とをミックスして物件ごとに調査を行っています。

その際に注意する点としては、政府筋のHP等は良いのですが、私は、個人のブログ等で裏が取れていない「つぶやき情報」は注意するようにしています。

大切な取引にマイナスの影響を与えないためです。

レガシーなやり方ですが、ローカルな調査はやはりアナログ的に調べるほうが単体として精度が高くなると感じています。

 以下に私が考えたアナログとインターネットの比較表をペーストしておきます。

 

グラフ

 

さて、次回も読み物としても面白そうなコラムを予定していますのでお楽しみに!