サブリースの功罪

サブリース契約をしていると退去が出てもあわてることはありません

退去にかかるリフォーム費用を負担する必要はありますが、基本的には空室や滞納が何室あっても、毎月一定額のサブリース賃料が入金されるしくみです。

また物件購入時には、空室だらけの物件でもサブリース契約にすることで収益評価が改善して融資がつきやすくなります。

「サブリースつき」物件は、表向きには買い主が購入直後から安定経営できるという利点が宣伝されていますが、融資付けを改善して売りやすくするためという不動産業者の思惑もあります。

一方でサブリースの欠点といえば、入居者の契約賃料に比較して物件オーナーの手取り額が低くなることです。当然利回りは下がってしまいます。

サブリースは良いの?悪いの?

不動産投資関連の書籍を読むと、積極的に不動産経営しているオーナー向けには、
「サブリースは悪!すぐにやめたほうがいい!」
というような内容が多いように感じています。

◇利回りが下がってしまう
◇サブリース賃料は状況によって下げられてしまうことがある
◇物件のバリューアップのモチベーションがわかない

というのが理由として挙げられます。

正論だと思いますし私もかつてはこれに同意していましたが、サブリースを継続したほうがいい場合、やめたほうがいい場合、というのは両方存在すると思います。

失敗談

かつて20室のサブリース契約をしていました。
サブリース期間中は、満室か、悪くても2室空きという状態が2年以上続いており、これなら通常の管理契約に切り替えたほうが得だな思い実行しました。

ところが通常管理にしてから1年ほど経ったとき、法人契約の部屋がまとめて8室退去してしまったのです。

さらに以前から空いていた1室に加えて新たな退去が1室発生して、なんと10室が空室。

リフォーム費用はかさむし、家賃収入は減るしで賃貸経営大ピンチです。

サブリースを続けていれば・・・と悔やんだのでした。

その後の顛末はこちら。

良いサブリースの判定方法

いまさらですが、私の場合は条件の良いサブリースだったのです。

賃料収入に比較して88%がサブリースの手取り賃料となっていました。
つまりひと月の賃料合計が100万円だとすると88万円が入金される。

(実際の賃料収入は教えてもらえない場合が多いと思います。
 これを開示してくれていたという点でも良い契約でした。)

そもそも空室想定を甘めで10%、また通常の管理契約に切り替えることで5%程度の管理費が取られることを考えると、満室賃料の85%がリスク込みの手取り収入となり、その場合はサブリースのままのほうが収入が多いのです。

サブリースの手取り収入が実際の家賃収入の
85%より高いか低いか
というのが良いサブリース、悪いサブリースを判断する目安になると思います。

賃貸需要の低い場所では80%を基準にしてもいいのかもしれません。

 

私の場合は満室が続いていたことで欲を出してしまったのでした。

本当はこれも管理契約変更前にシミュレーションしていたのですが、自分としては不動産オーナーとしてのレベルを上げるために、物件のバリューアップや募集活動に積極的に取り組みたいという気持ちもあって契約変更に踏み切ったのです。

それにしてもこんなに深い落とし穴が待っていようとは思いませんでした。

心意気よりもリスク対策は大切です!