50才からでも間に合うぞ~!やんつの不動産投資家体験談

こんにちは! 黄昏族の不動産投資家やんつ(56才)、です。
今日からコラムを書かせて頂くことになりました。

 

不動産投資の本格的な勉強は53才からと遅いデビューです。
決してカリスマでもスーパーでもありませんが、普通のおっさんでもこんなことができる、50才からでも間に合うぞ~!という体験を中心に、これまで学んだことを色々ご紹介させて頂きます。

よろしくお願いいたします。
(でも、30~40代の人は時間がたっぷりあって、ちょっと羨ましいデス……)

 現在3棟30室+戸建を保有していますが、本格的な勉強の前に某大手ハウスメーカーのサブリース付き新築をたまたま1棟所有していました。
(そのいきさつはそのうち書きたいと思います)

その後の物件は勉強しながら買い進めてきました。
2棟目のRCマンションと4棟目の戸建ては楽待さんにお世話になっています。

今回は購入に際し、ちょっと工夫のあった3棟目のお話をしたいと思います。

3棟目物件写真(鉄骨)

3棟目物件写真(鉄骨)

ところで皆さんは、相続税改正が今春成立したのはご存知ですよね?

施行は2015年からですが、基礎控除が

現行  5,000万円 + 1,000万円×法定相続人の数 から

改正後 3,000万円 +  600万円×法定相続人の数 に変わりました。

 実は2010年頃から、この改正案は話題になっており、成立は時間の問題という情勢でした。

3棟目はこの事に絡んでの相続税対策がきっかけでした。

相続税対策というのは色々書籍なんかも多いですが、難しいのは

自分一人では何もできない!   (親が絡みます)

直面するのは事が起こってから! (事前準備なし…)

という事が多いところです。
私も父が亡くなるまでは、なぁ~んにも考えてませんでした…… (>_<)

相続では
1次相続 → 片方の親が亡くなった時
2次相続 → もう片方の親が亡くなった時
と呼びますが、危ないのは圧倒的に2次相続です。 理由は

1次相続では、配偶者控除が使えるためあまり税金が掛からない。

片親が残っているため、財産分与の協議が円滑に進み易い、という事があります。
私も父の相続の時は配偶者控除もあり、あまり税金が掛かりませんでした。
この時、初めて実家の資産の確認をしたのですが、愕然としました………!

このままでは2次相続が危ない!!….

困った

実家の資産の殆どが田で、その部分はあまり問題ではない(価値が無い)のですが「自宅」と「市街化調整区域の宅地並み課税地」というのが有り、

これが曲者でした………

とこう書くと、土地のある方はいいよね~ とか、資産家は違うよね 、とか言われることがありますが………

と~んでも ありません!

用途地域とは都市計画法の用語で住居地域や商業地域などの市街化区域と原則として宅地に出来ない市街化調整区域があります。

特に田の場合、売買には農業委員会の承認を得なければならない等の厳しい制限があります。

つまり宅地にもできず、アパートも立てられないキャッシュフローを生まない役立たずの土地です!!(田は普通あまり収入にはなりません)

まして「市街化調整区域の宅地並み課税地」というのは固定資産税だけ宅地並みに!掛かってきます。

自宅も田舎のため非常に(異常に?)土地が広く、なんと1800㎡!!
なまじ路線価があるため評価額はバカ高くなります……

かといって田舎のため単純に活用できるような場所でもありません。

これでは資産家ではなく、負債家です….

がっくり

新相続税率で試算してみたところ、税金が1000万を超すことが分かりました!
キャッシュフローを生まない資産(負債?)のために1000万!

 こ・これは何とかしなければ…. …払えません…(ToT)

 幸い「市街化調整区域の宅地並み課税地」(長っ!)が担保には使えることが分かりました。
そこで、いよいよ相続税対策大作戦の開始です!!

皆さんならどんな作戦を取りますか?
この続きは次回に………