前回のおさらいはこちらから↓

理事長さまのリーダーシップにあまえっぱなしのミーらです。(管理組合員)

 

 

まだ、確定していませんが、管理費は安くなるでしょう。

 

 

 

さて、前回のコラムでさいごのほうに書きましたが

 

 

管理費がさがったとしても、その差額を修繕積み立て費とかにまわさないで欲しい。今回のコラムではその意味をのたまってみましょう。

 

 

まあ、区分の弱点というか、利点というか

 

 

区分は毎月まいつき管理費と修繕積み立て費ががっちり掛かります。

 

 

これ、けっこうイタイんですよね。

 

 

アパマン一棟ものはいずれ修繕費がドカンとかかりますが、運営している人の裁量で積み立てはまあテキトーに出来ます。(てかしていない大家さんのほうが多いってことはないです?)

 

区分は管理会社がはいって、組合員全体で積み立てていく関係もあってのがれられないのがデメリットとしてあげられます。

 

 

さて、そんな前提を説明したうえで、なにゆえミーが安くなった分を修繕費にまわさんでちょだい。とのたまうか、例をあげて説明します。

 

 

家賃7万円のお部屋があったとします。(23区そこそこモテエリアの20~25平方メートルのワンルーム)

 

管理費は月8千円

 

修繕積み立て費は6千円だったとします。(よくあるパターンです)

 

表面利回り9パーセントで売り出そうとすると933万円です。

 

管理費と修繕積み立て費をさっぴいた利回り(区分を買う人の基本的指標)は

 

(7万円ー8千円ー6千円)×12ヶ月÷933万円=7.2パーセント

 

 

さっこんの相場だともすこしまわってないのが多いかなと思いますが、そこはまあ例えなんで、かんべんしてください。

 

 

これが理事長が動いてくれたおかげで管理費だけ半分になったとしますと・・・

 

 

(7万円ー4千円ー6千円)×12ヶ月÷933万円=7.7パーセントにあがりました。

 

 

さきほどの7.3パーセントで売り出し価格を設定しますと・・・

 

 

983万円になります!!

 

 

わお!売り出し価格が50万円あがりました。

 

 

ステキです。投資区分マンションは購入後に管理費が安くなったらそれだけで物件価値があがります。

 

 

嫌われてもよいストロングハートな理事長さんがいれば

 

 

勝手に利回りがあがります。

 

 

なんもせんで利回りがあがって、ミーはラッキーです。

 

 

じかいの理事会では理事長さまにヨックモックでも買って、ありがとうを言いたいところです(ついでに、ほか、どこの区分持ってるんです?と聞いてみたいミーです。だはは)

 

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