皆様こんにちは。

今、試しに自分の物件を売却査定に出しています。

どうやら低くても△000万円は利益が出るようで、

利益よりも税金の対策に必死な元デベコンサル@泉和でございます。

 

さて、本日は色々なセミナー・書籍・教材などで知識を固め、

逆に色々な意見があり過ぎて投資がスタートできなくなってしまった、

そんな悩みを持つ方へのコラムです。

 

不動産投資の「正解」とは

どの投資家の方も、不動産投資の「正解」を求めて活動をします。

世の中には色々な「正解」の情報があり、市販の書籍・セミナー・教材を通して、

比較的簡単にその情報に触れることができます。

 

「個人で何棟か物件を買って、サラリーマンをリタイヤした方」

「地方の超高利回り物件を買って、年間数十%の利回りを得た方」

「いくつもの法人をうまく使い、数十億円分も物件を所有される方」

「本業を続けながら、少ないながらもストレスフリーに家賃収入を得ている方」

「競売など問題がある物件を積極的に買い、それを改善して売却益を得ている方」

「築浅物件や新築物件を好み、手間なしで安定的に利益を出している方」

etc…

 

これらはいずれも、不動産投資の一つの成功の形です。

成功とは、ちゃんと利益が出る投資を行えている、ということが大前提です。

 

何が本当に「正解」の不動産投資なのか?

しかし、上記の成功不動産投資の姿が、

必ずしもあなたにとって「正解」の投資とはなりえません。

それは、全ての投資スタイルに対して、疑問符をつけることが可能だからです。

 

「個人で何棟か物件を買って、サラリーマンをリタイヤした方」
⇒何棟かしかないレベルで、リタイヤしてリスクではないのか?

「地方の超高利回り物件を買って、年間数十%の利回りを得た方」
⇒地方ならではのリスクはないのか?安定ではないのではないか?

「いくつもの法人をうまく使い、数十億円分も物件を所有される方」
⇒属性を隠すなど、金融機関にバレたらどうする? 適合する物件は地方となる?

「本業を続けながら、少ないながらもストレスフリーに家賃収入を得ている方」
⇒そんなに少ない規模では、何かあった時にすぐ本業から手出しがいるのでは?

「競売など問題がある物件を積極的に買い、それを改善して売却益を得ている方」
⇒問題が解決しても売れないリスクは?キャピタルゲインが出ないリスクは?

「築浅物件や新築物件を好み、手間なしで安定的に利益を出している方」
⇒積算割れをする新築では、信用棄損にならないか?

 

などなどです。

他人の投資を批判することは簡単ですし、

それとは逆に自分の投資を「成功」とアピールすることも簡単なのです。

 

ここで、分かりやすい具体例を出しましょう。

今は中古物件が軒並み値上がりしています。

そこで、新築投資が融資の好調も受けてCFが出やすく人気です。

当面の安定したCFを求める方には、うってつけの投資です。

 

しかし、新築投資は積算割れすることも多いです。

法人利用で大規模に拡大したい方にとっては、積算割れ・長期間借り入れは

信用棄損と見られることもあるので、好まない方もいます。

 

安定のCFが欲しいという立場の方にはポジティブで、

大規模拡大系の方にはネガティブとなってしまいます。

立場・取りうるスタンスによって正解は様々なのです。

 

自分にとっての「正解」を定義しましょう

このように、自分にとってどの投資が「正解」なのかというのは、

投資に対するスタンスや、人生の目標などから設定しないといけません。

 

人生の目標から考えてどのくらいの収入が欲しいか、

それを不動産でどのくらい実現したいか、

どのくらいのリスクが発生し、それをどのくらい許容できるか、

そもそも自分の目標は達成が可能なのか?

 

ここが固まって始めて、それを達成する=自分にとって「正解」

の不動産投資が決まります。

 

 

これらを自分で導き出すのは、なかなか困難でもあります。

実は、不動産投資に際してはこの作業が一番大変で、

一番重要で、一番時間がかかることかもしれません。

 

全方位で情報を収集し、自分の人生を考え、投資目標を導き出しましょう。

そうしたら次は、色々な成功体験書籍・セミナー・面談など、

自分の投資目標と近い情報を集めることです。

 

どんな物件を狙うか、法人はどのように利用するか、

利回りは~、築年数は~、エリアは~、

という話は一番最後でよいのです。

まずは大元の方針を定め、ブレない戦略を構築しましょう。

それが、「成功」不動産投資への一番の道です。