収益マンション2号を売却しました。一番安定的にキャッシュフローを
稼いでくれていましたが、4棟所有する中で、唯一、昭和築でしたので、
今がチャンスと判断しました。

土地の利益が無税に

平成21年1月1日~平成22年12月31日に購入した、不動産の土地部分は、

1,000万円迄の控除が受けられるという、時限立法のお陰で、税金の圧縮が出来る

ことがわかりましたので、築年数のこともありましたが、売却の決心をしました。

 

表面利回り 10%

売却した物件が所在する地域は、表面利回りが1ケタ台が殆どです。

3月以降も、この状況(売主強気)が続く様な気もしましたが…、

物件の実力から考えて、金融機関さんが決算を迎える3月迄が勝負!

と思い、表面利回り10%としました。

売却依頼

楽待さんの一括査定は利用しませんでしたが、依頼先は、物件管理を任せていた

業者さんに敬意と感謝の意味で声をかけさせて頂き、残り2社は、楽待さんとの

関連のある業者さんへ、それぞれ一般媒介契約で依頼しました。

各社さんから買付け申込みは入りましたが、最終的に満額回答が入った業者さんで

売却していただくことになりました。

その業者さん曰く、物件リリースした翌日に、満額で10名の方から申込みが入っ

たと聞きました。

概算収支報告

正確な金額を差し控えることは、お許し頂きたいと思いますが…。

5年超所有していた期間の年間平均キャッシュフローの11年分が残りました。

フルローンで購入しましたので、諸経費分で出した現金が、売却益と所有期間の

キャッシュフローを足して、約13倍(税引き後)になりました。

これをバブルと言わずして、何と言うのでしょう?

売却してみて

この物件は、大家業の何たるかを学ばせて頂いた物件でした。

1棟目は、遠方で管理会社さん任せで、3棟目・4棟目も然りです。

売却した2棟目は、自宅からも車で直ぐでしたし、購入して半分空いたり、

毎月、コインランドリーの集金に行ったり、自主管理ではありませんでしたが、

思い入れのある物件でした。

少し寂しいと言うのが本音ですが、新しい大家さんに可愛がって貰える様に

決済の時にお願いしました。

手残りのお金は、この物件に感謝しつつ、次へと繋げたいと思っています。

まとめ

初めて出口を迎えて分かる事があります。

逆に言うと、出口を迎えなければ分からない事・分からなかった事があります。

・前述の時限立法があったという事実(顧問の税理士さんも知らなかった)

・2年後には、消費税の課税業者扱いになる(この年は、物件を売り難い)

・入口に強い業者さんがいる半面、出口に強い業者さんがいる

・所有している時は困った事もあるが、手離すと寂しい(個人的な主観)

・購入価格よりも、売却価格と簿価と残債のバランスの大切さ

 

※大家として、やっと一人前になれたのかなぁ~と思います。
 収益マンション2号に感謝です