売却した建物価格が5,000万円だとしたら、現行なら、400万円もの消費税を
納めなければなりません。   譲渡益税は別にですよ!!

年内決済なら…

先月売却したのは、2棟目に購入した物件で、5年超の長期保有でした。

よって1棟目の物件は、当然、5年超の長期保有となります。

現在、満室で順調に推移していますので、表面利回りさえ間違えなければ、

売れると思うのですが…。

所在する地域が、融資が付き易い地域では無さそうなのです。

今年中に決済出来るなら、3年後の平成30年を待たなくても、消費税を

気にすることなく、売却が出来るのですが…。

 

シミュレーション

前のコラムに綴った様に、売却の場合は購入価格は重要ではなく、売却価格から

簿価(帳簿価格)を引いて、利益が出た場合、税金を納めなければなりません。

勿論、売却にかかる経費を引いた後の利益に課税されるのですが…。

実際の手残りは、残債をひいた金額となりますので、微妙に違ってきます。

1棟目の物件を、表面利回り11%で売却出来たら、税引き後の手残り額は…、

約1,000万円(約5年分のキャッシュフロー)の試算になります。

次の一手

2棟目の確定利益と1棟目の予想利益(売却益と所有中のCF)を合わせると、

約数千万円にはなるのですが、毎月、毎年のキャッシュフローが減りますので、

その原資を使って、次なる一手を打たなければなりません。

Uさんも言われてましたが、表面利回り10%で売却して、同レベルの物件を

購入するなら、意味は無いと思われますので、1棟目の物件を売るかどうかは、

悩ましいところです。

冷静に…

今年後半に、1棟目の物件のCFを検討して、売却か否かを決めたいと思います。

後のコラムで紹介させて頂きますが、私と家内に「ねんきん定期便」が送られて

きました。

あと3年後から、特別支給の年金が貰えます。

満額は、あと6年後ですが、この連絡で、大家さん(不動産事業)を始めた理由を

改めて思い出させて頂きました。

売却したから直ぐ購入することはせず、冷静に次の一手を考えたいと思います。

 

初めての出口 収益不動産はやっぱりバブル…?   良ければ覗いてみて下さい。