楽待会員の皆さま、こんにちは!
清陽通商株式会社の栗本です。

ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたでしょうか?

当社は暦通りの営業なので連休はきっちりお休みをいただきました!

さて気候も良くなり物件巡りには一番いい季節となりましたよね。

そこで、今回のお題は物件調査オカルト物語と題して、物件調査の注意点をお話ししたいと思います。

幽霊が出るマンション

今までのコラムにも書きましたが、売主は誰もが少しでも高く売りたいと考えています。
そのため、割安で売られる物件は何か理由があるのが普通です。

とはいえ、虎穴に入らずんば虎児を得ずと、机上計算で高利回り・高キャッシュフローの物件を見つけると何はさておき走って行っちゃうのが不動産屋の悲しい性ですね。

「高利回り」の概念が何パーセント以上なのかは、構造や築年数によって大きく変わって来ますが、少々古くても表面利回りが20%以上ある物件は何か理由があると言っても過言ではないでしょう。

僕もそういう物件を見に行くと必ず何かあるんで最近はトラウマになりつつあり、他の社員に丸投げしちゃうようになりました。

高利回り系物件によくあるのは「幽霊が出る」物件。

大阪市内某所の某物件に行った時の話。
物件概要に載せる写真を撮っていると入居者らしきお爺ちゃんに話しかけられました。

爺「不動産屋の人でっか?」

僕「はい、そうですが・・」

爺「前から何度も頼んでる件、いつちゃんとしてくれるんや?」

僕「はあ??何ですか?」(管理会社じゃないだけどなあ)

爺「エレベータのところに幽霊が出る件や。404号室にいた○○さんや」

僕「幽霊・・ですか?」

爺「そうや、毎日出てくるんや。管理会社に言っても何もしてくれへん」

僕「・・・・」

管理会社に除霊しろって・・。

そのお爺ちゃん、異臭がしたときから警察や管理会社が来て処理するまでもいきさつを延々話してくれました。

年輩の入居者の人は捕まると鬱陶しいですが、物件の「秘密」を色々話してくれるので、それがきっかけに思わぬ瑕疵が見つかったりします。

この物件とは違いますが、入居者の人に「麻薬密売人のアジトだったのが発覚して警察やマスコミが来て、入居者が一斉に退去したのが売却理由だ」と教えてもらったことがあります。

幽霊より怖いのは・・・

幽霊も怖いですが、物件を見に行って一番怖いのはやはり「瑕疵のある物件」です。

汚いのは綺麗にすれば良いだけなので、むしろラッキーですが、物件に問題のあるものは後々高額のリフォーム費用が発生するので要注意です。

特に注意しなきゃいけないのは雨漏り・水漏れです。

建物は年数とともに劣化するのでいずれ必ず雨漏り・水漏れは発生します。

問題はその時にオーナーがどういう対応をしているか?です。

雨漏りや水漏れは放っておくと、建物の劣化が進みます。
RC造で鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートに亀裂は大量に発生しているような物件は修繕するのに膨大な費用が発生する可能性があります。

そのため、物件を見る時に一番先にチェックするのは雨漏り・水漏れの有無です。

RC造だとコンクリートの割れ目から茶色のシミが出ていると、雨水が入りこんで鉄筋が錆びている可能性が高いので要注意です。

鉄骨造は外から見ると判りにくいです。
屋上防水を長期間やっていなかったり、壁のALC板の目地が劣化しているのにほったらかしの建物は要注意。

クレーム

入り込んだ雨水が鉄骨を伝って思わぬところで雨漏りを起こしたりします。

以前、トラブルになった物件は雨漏りを放置していて部屋の壁を指で押すと水がしみ出てくるというとんでもない物件でした。

個人売主の物件などはほとんどが現状有姿・瑕疵担保責任免責ですから、知らずに買うと後々高額の修繕費を負担することになります。

建物のメンテナンスがされていない物件は、そういうコストを考えたうえで購入価格を検討する必要があるでしょう。

あれ?幽霊の話が最後は真面目な話になっちゃいました。

結論は幽霊よりも雨漏りの方がずっと怖いというあまり面白くないオチとなったところで今回はお開き。

次回をお楽しみに!