実際のところ、儲かるの?
プロっぽいことは長嶋さんにお任せして、
プライバシーを切り売りしていこう!
だって、口の悪い読者さまから
口ワル『素人の既出、伝聞、聞きかじり情報や想いなんて、興味ないんじゃん、自分をさらけだしてなんぼなんじゃ~~ん』
って言われるんだもん。
てことで、新築で購入した所沢アパートの収支を
まず、基本情報になります。
・埼玉県所沢市、乗降客数の少ない駅(ひらたくいうと、あんましモテてない駅)から徒歩15分くらいの立地
・上下2戸
・駐車場1台
・新築木造
・売り出し価格は1,580万円、購入価格は1,530万円(現金)
北海道の自宅を売却して800万円、
そのたもろもろ(はっきし言えば貯金です)合わせて現金で購入しましたが、
表面利回りはなんと!
7.6パーセントでした(あまり考えずに買ってしまったことは前回書きましたね)
では、実際の収支はどうだったでしょうか?
運営期間は3年7ヶ月になります。
では収支公開スタートです。
・運営期間3年7ヶ月のうち、空室期間は1部屋2ヶ月分です。(48,000円×2ヶ月=96,000円)
・月の家賃98,000円(2戸で)ですが、家賃管理(集金代行とか)を外注していたので(8パーセント)、月間手残りは90,160円でした。
・固定資産税、都市計画税は年間 58,000円(月割りにすると、4,833円です。)
ということで、
90,160円-4,833円=85,327円
月の手残り85,327円×43ヶ月-96,000円=3,573,061円(所有期間43ヶ月のざっくり手残り)
購入時1,530万円プラス諸経費でおおよそ1,580万円かかっています。
このアパートは最終的に1,280万円で売却しました。
仲介手数料はおおよそ35万円です(おまけしてくれたので、安かった記憶が)それ以外には保険の費用もかかりましたが、売却したときに解約しなんぼか戻ってきました。でもー金額は覚えていません、不動産取得税の納税証明書みたいなのも見当たりません。。。
では、最終損益の発表です。
12,800,000円(売却価格)-15,800,000円(購入時費用)+3,573,061円(回収家賃)-350,000円(売却時手数料)-200,000万円(雑な不動産取得税と運営期間中の保険)
何度も通ったガソリン代と時間はプライスレス?あと、所沢の馬車道や中華屋さんで何度かごはんたべたっけ。。。
確定申告で還付金をもらっていたので(毎年10万とかから20万程度)、
実際のところは細かい計算なので儲かったのか、損したのかわかりません(ふんいきで生きてます)
まあ、利回りの低い新築を現金で買って、たかだか数年で売却したらこんなもんでした。減価償却した分よりも安く売ったので、短期譲渡所得(合計39パーセント)でしょんぼりすることはありませんでした。ひらたくいうと、いっぱしの赤字です。
このアパート、あと5~6年は賃貸運営してても特段問題はなかったと思いますが、
いったん売りに出すと、パッションが冷めちゃうもんで
結局、手放してしまうことはよくあるそうです。(しょぼくれ調べによる)
多少数字でおかしなところがあっても
—–お読みいただきありがとうございました—–
次回の楽待コラムは
・2棟目みずほ台アパートの収支大公開
をお送りしたいと思います。
よろしくーネ!
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