こんにちは。

風邪をひいてしまい、ゴールデンウィークの

ほとんどを家で過ごした20130202_143740

悲しいマキーサです。

 

今回は、

不動産投資は“思い立ったら吉日”

はやめに種を蒔きましょうっ！

というお話です。

 

早めに決断すべし

今後アベノミクスで不動産価格が上昇するから、

早めに物件を買った方が、という話ではありません。

気になる物件を発見したら、すぐに買付を入れないと…という話でもありません。

不動産投資を始めようか逡巡している方がいるのであれば、

適切なリスク許容量の範囲内であれば、早めに投資を始めた方が良いというお話です。

 

なぜなら不動産投資には時間との勝負という側面があるからです。

不動産投資は退職金の運用先・・・でも良いですが、

若手サラリーマンの方々にも取り組んでもらいたいですし、

もっとも大きなメリットを享受できるのは若手サラリーマンなのではないでしょうか。

 

時間との勝負とは？

売却益を狙った投資であれば、

短期の売買で大きな利益を上げることが出来るかもしれませんが、

家賃収入というキャッシュフローからの利益を重視するのであれば、

利益を蓄積するにはそれなりの時間が必要です。

 

大きな経済変動がないことを前提に、単純化して考えると、

人生の中で早いうちに投資を始めることが有利であると言えます。

やるなら「今でしょ！？」、思い立ったが吉日と言うことでしょうか。

 

具体例で考えてみます

例えば、平成２５年（現在）において、

築１０年以上を経過して新築時の家賃から値下済（新築プレミアム剥落）の、

中古ワンルームマンションを購入する場合を想定し、

以下の２つのケースで検証してみます。

 

✔ケース１では

平成25年に物件価格1,000万円（利回り7.2%）で購入。

すべての費用等を控除した手取家賃収入が月額6万円、年額72万円とします。

この場合、20年後の平成45年までに1,440万円の収入を得ることになります。

平成45年の年末に購入時の半額の500万円で売却すれば、

500-1,000+1440＝940万円の利益を得ることになります。

 

✔ケース２では、

購入を躊躇し、逡巡した結果、10年後の平成35年に購入したとします。

その時までに物件価格も値下がりしていて、

800万円（利回り9%）で購入できたとします。

その後10年間ケース１と同様に年間家賃収入72万円（9％）を得て、

平成35年にケース１と同様に500万円で売却したとすれば、

500-800+720=420万円の利益しか得られません。

 

両ケースの利益差は520万円ですから、

ケース2の投資期間でケース1と同じ利益を得るためには、

購入時の価格を280万円とするか、売却価格が1,020万円である必要があります。

 

グラフ1

 

違いは何か？

ケース１はケース２の違いは、

あたりまえですが「保有期間が10年違う」と言うことです。

 

リスクを抱えている期間が長い訳ですから、

利益も大きくなるということができます。

しかし、マンションは新しい建物であればあるほど、

設備の老朽化リスクも小さくなると考えられます。

そこで、長期投資を見据えて、

築年数の浅い物件を仕込むということは有効な戦略であると考えています。

 

また今回は、全額を自己資金で調達したことを前提として試算しましたが、

借入金を利用する場合にも、ケース２よりもケース１の方が、

取り組みやすいと言えます。

なぜならば、建物が新しいほど耐用年数の残存期間が長くなることから、

銀行等から長期資金を調達し易くなるからです。

 

長期資金を調達により、月額のキャッシュフローが改善するため、

手元資金を積み上げやすくなることもメリットです。

 

但し、トータルでのコスト（利息部分）は増えるので、

売るまでの総費用については、考慮しなければなりません。

 

余談ですが、元利均等での月額返済額等の計算をする場合に、

私は金融広報中央委員会が運営する「知るぽると」の

ホームページ（http://www.shiruporuto.jp/）の

資金プランシミュレーションを使っています。

借入、貯蓄、投資に関する資金シミュレーションが簡単にできますよ。

 

早めに決断すべし

物件価格が相場より安いことや、利回りが良いことが望ましいですが、

長期保有を前提として取り組むのであれば、

立地や建物の良さに注目して、早めに投資を始めることが肝心なのではないでしょうか。

 

不動産投資を始めようか躊躇しているのであれば、

このコラムを読んで、一歩前に踏み出してもらえると良いのですが…。

 

とはいえ、私も物件を購入するかどうかの最終決断の時には、

毎回ドキドキしている小心者ですけどね・・・。