大家さんの成績を決めるのは、何なのでしょう?
キャッシュフロー ? 所有物件の数 ? 空室率 ?
大家さんを目指して8年が経過、4棟購入して1棟売却しました。
自分自身で失敗はしていないと思っていますが、正しい道を歩んでいるのか?
自分で答えを見い出せないなら、第三者に冷静に判断をして貰うことにしました。

師 匠

私には、勝手に不動産投資の師匠と仰ぐ方が数名いらっしゃいます。

殆どが私より年下なのですが、皆さん尊敬しています。

その中でも、一番中立的な立場の方に相談というか、アドバイスというか、

私自身の大家としての現状分析をして頂きました。

コンサルティング

私:大家になって7年、4棟所有し1棟売却して、失敗はしていないものの、
  これから、どう進んで行けば良いのか迷っています。
  売却益を次の物件の原資に充てる予定で、物件を探していますが、
  売却した物件以上に魅力のある物件が無いので困っています。

師匠:真剣大家さんの目標というか、大家になってどう在りたいのですか?
   どんどん拡大して行きたいのか? どれくらいのキャッシュフローが
   必要だと思っているのですか?

私:親の介護や孫のリハビリ通院等で、かなりの時間拘束がありますので、
  大家さんになって良かったと思っています。
  不動産は好きなので、良い物件が有れば購入はしたいと思います。
  しかしながら、無理をするつもりはありません。
  あと3年後には、特別支給の年金が夫婦で200万円以上貰えますので、
  法人で毎月のキャッシュフローが30万円有れば、夫婦2人の生活には
  困らないと思っています。
  その3年後には、通常年金が同じく360万円貰えますので、同レベルの
  キャッシュフローか、毎月20万円でも大丈夫だと思います。

師匠:ウエイティングという戦略を知っていますか?
   売却益を使わずに、物件も増やさずに、状況に応じて繰上げ返済をし、
   現状の物件数を維持していれば、目標のキャッシュフローは今でも
   達成出来ているのですよ!
   更に言えば、物件を1つにして、借金を無くす方向でも良いですね!
   只、減価償却の旨みが無くなったら、物件数を増やすのではなくて、
   物件の入替えをすれば良いと思いますよ!

私:??? 無理に購入するなという事ですか?

師匠:そうです。すでに目標達成している人が、これ以上リスクを取る必要が
   どこにあるのですか?
   今後は、相続を視野に入れて10年位のスパンで、相続対策を検討、
   実行して行けば良いのではないですか?
   今の税理士さんから、適確なアドバイスが貰えないなら、不動産専門の
   税理士さんを紹介しますから、遠慮無く言って下さい。

私:本当にありがとうございました。
  このタイミング(1棟売却後)で、師匠に相談しなかったら、急いでもう1棟
  購入していたと思います。
  少しの間、冷却期間を置きたいと思います。
  でも、メチャクチャ良い物件が有れば、買っても良いですよね?

師匠:余程でないとダメですよ! 入替え対象ならOKです。

大家さんの成績

何点という成績は頂けなかったですが、目標は達成出来ているか、しつつある

ということをお教え頂きました。

今後も、繰上げ返済や物件の入替え・メンテナンス等は必要ですが…。

私なりに考えると、大家の成績というのは、物件の数ではなく、キャッシュフロー

の多さでもなく、自分の目指す状態(キャッシュフローも含めて)を達成出来れば

合格点と判断すれば良いのだと思えました。

 

※現在の自分の立ち位置を確認する事は、とても大切だと思います

①初めての出口 収益不動産はやっぱりバブル?

②課税業者になる前に、もう1棟売るか?   良かったら、覗いてみて下さい!