オーバーローンの場合は、自己資金は実質0円なので、検討の余地はありません。
今回の検証は、フルローンで融資を組んだ場合(自分自身)の紹介です。

CCR

物件購入前は、入居率を○○%と仮定して、運営経費を○○%とし、金利を現行と

最大4.5%で設定して…と、色々なパターンでシミュレーションをするのですが、

所詮は、絵に描いた餅です。

予測値での自己資金回収の数値は、目安でしかありません。

やはり購入後、実際に自己資金を回収して初めて、何年かかって回収出来たのかが

分かるのです。

基本的な数値

私は細かいデータを分析するのが好きで、1円単位まで購入時の諸費用を把握し、

各物件毎に何年何ヶ月で、回収出来たのかを一覧表にしていますが、購入当初に

予測した期間がそれほど大きく外れたことはありません。

しかしながら、冷静に振り返って考えると、運営期間中に大きな出費が無かった

からでしかないのです。

基本的な自己資金の考え方は、購入価格の8%弱と設定しています。

購入検討数値

現地調査、需要調査等、数値以外の検討は大切ですが、購入を検討しようかと思う

私なりの数値をご紹介しますと…。

現行金利でフルローン融資を組んで、返済比率が満室想定賃料の40%以下

現行金利(2%以下)で、表面利回り12%以上の、築後17年RC物件…。

今の時期、殆どお目にかかれないですが…。

その物件を購入する時の、物件価格の約8%弱の金額を、自己資金と設定します。

結果報告

・1棟目(表面利回り 11%)  4年6ヶ月

・2棟目(表面利回り 14%)  2年3ヶ月

・3棟目(表面利回り 12%)  3年4カ月

・4棟目(表面利回り 12%)  回収中

まとめ

大家さんデビューしてから、今年の5月で丸7年になります。

物件毎では、上記の様な経過ですが、トータルで大家業を振り返ってみますと、

4棟目は回収中ですが、前のコラムで綴った様に、2棟目は売却しましたので、

現時点での自己資金回収状況は、2棟目の売却益も含めて計算をしてみますと、

投下した自己資本は、ざっくりとですが、約3倍になって帰ってきてくれました。

今後は頭金を入れて、安心出来る買い方へシフトしていきたいと思っています。

 

良かったら、過去コラムも覗いてみて下さい。

・収益不動産バブル

・ついでにもう1棟売る?

・プロのコンサルさんに相談してみた