こんにちは、上條直子です

 

おとといのコラム
「平屋が断然「買い」な３つの理由」

 

に引き続き
自爆コラム！？　第2弾です！

 

以前から聞かれることが多かったものの
最近になって特によく聞かれる質問があります

 

「どうしたらそんなに高利回りの物件を手に入れられるのでしょうか？」

 

というものです

 

まずこのご質問に対して
端的にお答えしますと

 

高利回りの物件を手に入れているわけではありません
高利回りの物件を作っているのです

 

ちなみに私が固持している利回りは
実質利回り20％以上です

 

※表面利回り…
諸費用・工事費用・税金などを差し引かず
単純に物件価格を家賃年収で割ったもの

 

※実質利回り…
建物価格に諸費用・工事費用・税金などを足して家賃年収で割ったもの
よりシビアな利回りになります

 

5年で投資金額の
全額回収を目指しているわけです

 

・・・

 

ではどうやって
実質20％の高利回りを作り出しているのか？

 

多くの方は
私が高利回りを生み出す秘訣が

 

誰も見向きもしないような
田舎のボロ物件を購入していること

 

にあるとお考えです

 

確かに
田舎であることやボロであることは
安く物件を購入できる重要な要素であり

 

安く購入できるということは必然的に
高利回りを実現できる可能性
が高まるわけなのですが

 

田舎＆ボロ＝
即・高利回り♪

 

とはいきません

 

なぜなら

 

田舎＆ボロだからといって
十分満足できる位の低価格で
売られているわけではないからです

 

むしろ最近の不動産価格は高騰の一途です
田舎のボロとて例外ではありません

 

価格が高いなら
価格交渉（指値）が必要です

 

そしてまさにこの
「価格交渉（指値）」こそが
高利回り実現のキモなのです！

 

私流・「指値の基準」

 

夢の高利回り実現のためには必須の「指値」

 

その算出方法をお教えいたします！
（あくまでも私の自己流ですが）

 

ここに

とっても気になる
キュートな戸建
があるとします

 

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※キュート代表、ボロちゃん4号♪

 

お値段480万円

 

購入したいけれど価格が高い…
指値をするなら一体いくらで？

 

計算を分かりやすくするために
ここでは「戸建物件」を例に上げます

 

単純に数字の算出方法について書きたいので
例に上げた戸建のスペックや土地の値段、
立地エリアなど細かい要素を考慮することを省きます

 

一棟物でも区分所有でも
一室を一戸に置き換えて考えていただければと思います
空室率や管理料、諸費用や税金は計算に入れていません

 

・・・

 

①家賃を決める

 

購入を検討している物件から
いただけそうな家賃を導き出します

 

その方法は
改めてここに書くまでもなく

 

近隣の相場家賃を調べたり
客付業者さんの意見を聞いたり・・・

 

仮に
近隣相場と不動産屋さんへのリサーチで
家賃5万円はいけそうだとしましょう

 

5万円×12ヶ月＝60万円/年です

 

戸建のお値段は480万円でしたから
指値をしないままで計算すると

 

表面利回り12.5％です
（60万円÷480万円×100）

 

指値が必要ですよね？
目指すは実質で20％です

 

では次に②へ行きます！

 

 

②修繕・工事費を決める

 

購入を検討している物件が
とんでもないボロでも、そうでなくとも
何かしらの修繕やアップグレードのための工事が必要かと思います

 

②では
必要な修繕・工事費用を決めます

 

理想は最大でも家賃の1年分（60万円）

 

もちろん
それより少なければ少ないほどいいです

 

逆に1年分を超えてしまうようなら？
それは仕方ありません。
それが必要な修繕工事費用ですので

 

仮にここでは修繕・工事費用が
100万円かかりそうだとしましょう

 

指値前の戸建のお値段480万円プラス
修繕工事費100万円で、合計580万円

 

もし指値をしないで買って
100万円の工事をして
家賃5万円で貸してしまったら・・・？

 

実質利回り10.3％です
（60万円÷580万円×100）

 

諸費用や税金をさらに引いたら
10％を切ってしまうかもしれません

 

①よりさらに
利回りが下がりました
由々しき事態です

 

急いで③へ行きましょう！

 

 

③買値を決める

 

①で家賃を決め
②で修繕・工事費を決め

 

表面利回りと実質利回りを算出してきました

 

いよいよ③では
物件の購入価格を決めます

 

希望の最終利回りは20％でしたね？

 

気をつけたいのは
20％はあくまで実質利回りのお話

 

表面利回りで20％として購入価格を決めてしまうと
そこからさらに修繕・工事費用や諸経費がかかるわけですから
最終の実質利回りが20％を切ってしまいます

 

表面利回りは高めの
30％に設定しましょう

 

計算すると・・・

 

家賃年収÷希望表面利回り＝購入価格
（60万円÷30％＝200万円）

 

つまりこの物件を
200万円で購入すれば

 

修繕工事費を100万円かけても
実質利回り20％の達成です♪

 

結局、指値の金額は？

 

480万円－200万円＝
280万円ですね！

 

・・・

 

いかがでしたでしょうか？

 

まとめると

 

物件価格に対して
実質20％に落ち着くよう
表面30％で指値をしています

 

修繕費や工事費をすぐには見積もれない場合でも
表面利回り30％で指値をしておけば
たいたい大丈夫です

 

高利回りの秘訣は
この基準を
妥協しないことだけです

 

基準を満たせなければ買わない
それだけです。

 

なので去年も今年も
一軒も買えていないというわけです・・・（涙）

 

長々とお読みいただき、ありがとうございました♪