ハーフマラソンを『笑顔』で完走できた

すまいる大家ノリです。

 

今回も私のコラムをお読みいただき

本当にありがとうございます。

 

今回は

『1円にこだわる賃貸経営』について

お伝えします。

 

駆け出し大家にとって一番の恐怖は?

私のような

駆け出し大家にとって

一番怖いものは何でしょうか?

 

入居者さんの夜逃げ?

配管からの水漏れ?

家賃の滞納?

 

どれも怖いですよね。

 

ただ私が最近一番怖いと感じているのは

別のことです。

 

それは

『手元の現金がなくなる事』です。

 

手持ちのお金がなくなると

何もできなくなります。

 

そう、何も!!

 

入居者さんの夜逃げも

配管からの水漏れも

家賃の滞納も

全てお金があれば解決できます。

 

入居者さんが夜逃げした場合の

荷物の撤去費用、

壊れた配管の修理費用、

滞納している方の立ち退き費用などなど

すべてお金で解決できます。

 

そして駆け出し大家は

とくに現金が不足しがちです。

 

駆け出し大家は『お金がない』

昔のドラマではありませんが、

わたしのような

駆け出し大家には

余分なお金がありません。

 

すでに複数 物件を所有している

ベテラン大家さんは

潤沢なお金

別の言い方をするなら

キャッシュフロー(家賃から経費と税金をひいたお金)が

あります。

 

そして

万が一

所有物件で重大事故が起きても

複数物件があるので

ダメージをカバーすることができます。

 

それに対して私の場合はどうでしょう?

アパート1棟4戸と

戸建てが1戸です。

 

もし 急遽 退去が続いたら、

たちまちお金が不足し、

銀行への返済すら

難しくなるかもしれません。

 

本業とは別に

収入の柱を作る為にはじめた大家業。

 

なのに不足する資金を

給料から埋めているようでは、

本末転倒です。

 

キャッシュの不足を防ぐ為には?

キャッシュの不足を防ぐ為には

なにをすれば良いのでしょう?

 

それは単純です。

①物件を増やす。

②1つの物件から入る家賃を最大化する。

③経費を減らす。

 

①については単純明快、当たり前ですよね。

複数の物件から

家賃収入があれば

キャッシュ不足の心配が少なくなります。

 

キャッシュがしっかり残る

物件を購入することが大前提ですが。

 

そして次にできるのは

②所有している物件の家賃を最大化する

ことです。

 

空室をなくす。

そして入居者さんが入ったら

長くすんでもらう。

 

また物件のグレードを上げて

家賃をUPするのもひとつです。

 

ただどちらの方法も実施するのに

時間がかかります。

 

毎月新しい物件も買える訳ではありません。

 

家賃アップも

入居率のアップも

じっくり戦略をねって行う必要があります。

 

そういった意味で

私がおすすめするのは

③経費を少なくする

です。

 

そして

経費を下げるために私が実践しているのは

物件の『自主管理』です。

 

自主管理っていくらかかるの?

現在

私は自主管理をしております。

 

もし管理会社さんにお任せした場合は

家賃の5%前後が相場です。

 

そしてこれに物件の掃除も加われば

管理費は7%前後へアップします。

 

シルバー人材センターへ

物件の掃除を

頼んだ場合でも同じです。

 

金額の差はあれ

お金はでていきます。

 

ちなみに私の物件で試算すると、

年間家賃がトータル

約260万円です。

 

管理を管理会社さんにお願いした場合の費用は

18万円(物件の掃除を含む管理費7%で試算)

 です。

 

大切なのは

この年間18万円をどうみるかです。

 

18万円を残すためにどれだけ手間がかかるの?

18万円を残す為に私がやっていること。

 

・家賃滞納時の入居者さんへの℡

・エアコン故障時の対応

・物件の掃除(月に1回)

 

 

どうですか?

思っていたより

やったことって少なくないですか?

 

かかった時間は

電話の応対で

長めに見て年間60分。

 

物件の月1回の掃除で、

110分です。(自宅からの往復時間含む)

年間で1320分。

 

電話対応と

掃除で年間23時間です。

 

私の場合

自主管理を行う費用は

年間36800円です。

(本業での時給で計算)

 

年間36800円の費用で

18万円の節約ができてしまうのです!!

 

うれしいメリットは盛りだくさん!!

そしてお金の面以外にもメリットはあります。

 

まずは入居者さんと仲良くなれます。

短い時間でも

回数を多くコミュニケーションをとることで

入居者さんの細かい不満などを聞き出すこともできます。

 

小さな不満を

スピードをもって対応することで

入居者さんの満足度もあがり

長期入居につながります。

 

また掃除や、入居者さんへの対応を

一通り経験することで

将来 外注する場合のポイントも分かります。

 

皆さんの本業でも

自分ができることでないと

部下に任せることは難しくないですか?

 

それと同じです。

 

自主管理は意外と簡単だ!!

私は100室ぐらいに物件規模が拡大するまでは

今後も自主管理をしていく予定です。

 

そこで捻出したキャッシュを再投資して

物件規模拡大のスピードアップしていきます。

 

本業との両立で

時折大変なことがあります。

 

ただ賃貸経営の拡大期である私は

ここ数年は集中して

行動していく予定です。

 

今回は物件の自主管理について

お伝えしました。

 

あなたの賃貸経営に

少しでもお役にたてれば

うれしいです。

 

最後までお読みいただき

ありがとうございました。

 

すまいる大家ノリ