こんにちは、上條直子です
今日のコラムは
あまりにも黒すぎるお話です
閲覧注意で
お願いいたします
・・・
知人の不動産業者
ブラックなB君
と久しぶりに話をした際に聞いた
身の毛もよだつ本当の話です
しかも珍しいことではないという…
「専属専任媒介」のデメリットをおさらい！
まずは私をはじめ
皆様がお持ちの「専属専任媒介」に対する一般的な解釈を
メリット・デメリット別に書き出してみたいと思います
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メリット
・不動産会社が売却活動に必死になる
・複数の業者に依頼するより販売状況が把握しやすい
・不動産会社からの報告が密である（1週間に1回以上）
デメリット
・1社のみに依頼するので売却のスピードが遅くなりがち
・買主を自分で探すことはできない
・「囲い込み」の危険性がある
・・・
注目したいのはデメリットの
「囲い込み」の危険性ですね
大手不動産会社でも横行していたとあって
最近つとに問題になっています
「囲い込み」とは…
専属専任媒介または専任媒介で不動産会社と売却の媒介契約を結ぶと
不動産会社には定められた期間内にレインズへ物件登録をする義務が生じます
レインズに載った物件はどの不動産会社でも売ることができます
しかし、買主も自分で見つけて仲介手数料を倍得たい（＝両手取引）不動産会社は、義務なので一応レインズには載せるものの、他社からの問い合わせに対して
「売り止めです！」
（「申し込みが入って商談中です」「契約予定です」などの意）
と嘘をついて、問い合わせを断ってしまう場合があります
もっと悪質な場合はレインズにすら載せないことがあり
これらの行為は総称して「囲い込み」と呼ばれています
専属専任媒介（または専任媒介）
最大のデメリットである「囲い込み」
なわけですが
ブラックB君が教えてくれたのは
この「囲い込み」を超えた
黒すぎる業界の闇でした！！
不動産会社と不動産買取業者の蜜月！！
「不動産買取業者」をご存知でしょうか？
その名の通り、不動産を買い取って転売する業者のことです
そのまま転売したり、リフォームや再建築をしてから売ったりもします
彼らは不動産会社の営業マンから売却物件を紹介してもらいます
優先的にいい情報をもらうため、
不動産会社の営業マンへの「袖の下」は日常茶飯事といいます
・・・
あなたが売却を依頼した不動産会社が
もし買取業者と結託していたとしたら？
「売り止め」や「囲い込み」による
売却の機会損失だけでなく
「悪質な値下げ提案」による
無駄な資産損失の危険性もありえます！
・・・
具体的にはどういうことか？
不動産会社は専属専任（または専任）をいいことに
「売り止め」や「囲い込み」によって
長い時間をかけ、ジワジワと売主を追い詰めていきます
なかなか物件が売れずに困っている売主に対して
「このままの価格では売れませんよ。もっと値段を下げましょう」
という「値下げ提案」をするのです
借金や相続などで
「いついつまでに不動産を売らなければならない」
という状況下にある売主さんにとっては、たまったものではありませんね
・・・
この
不動産価格を
不当に値下げさせる行為のことを
業界用語で
「不動産を干す」
と言うそうです
なんと恐ろしい響きでしょう
干されるのは
人だけではないようです
・・・
こうして「干した」不動産を
3～4割安い価格で買取業者に紹介する不動産営業マン
「専属専任（または専任）を頂いたので、お客様にご満足いただけるよう、全力で売却活動を頑張ります！！」
誠実そうにキラキラと目を輝かせていた
熱血不動産営業マンの姿はどこにもありませんね？
最初のほうで述べた
専属専任（専任）のメリット
・不動産会社が売却活動に必死になる
が見事に裏目に出ています
違う意味で必死になっちゃっています
・・・
ここでスルドい方は
「でも、安く不動産を買取業者に売っちゃったら、営業マンだって仲介手数料がそのぶん減るんだから、共倒れでしょ？」
そうお気づきになるかもしれません
その通りです
が。
そこはさすがの黒（？）社会
実に抜かりがないのです！
・・・
再販仲介。
この甘美なる響き。
そうです
不動産会社の営業マンは
売主に不当に安く価格を下げさせた物件を
ワイロと引き換えに買取業者に流し
買取業者が利益を載せて
転売に出すもの（＝再販売）
つまり再販の仲介を貰うことで
仲介手数料を
2回稼ぐことができるのです！
2度甘い汁を
吸うわけですね
・・・
いかがでしたでしょうか？
まさに不動産会社と
買取業者の黒き蜜月。
私はまだ物件を売却したことはありませんが
B君からこの話を聞いて
専属専任（または専任）媒介契約を結ぶのが
怖くなってしまいました・・・
あなたの不動産、
干されていませんか？
お読みいただき、ありがとうございました♪
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