コジロー第32話こんにちワン。コジローでしよ♪

ゴールデンウィークが終わって5月病になってる人はいないでしか？不動産投資をしていると淡々と毎日が過ぎていくだけで、不労所得に近い時期はやっぱりあると思うんでし。

けど、その淡々と過ぎる日々をどう過ごすかで、その後の不動産投資の精度があがっていくはずでしから、ボクは最近マンション管理士の勉強をしてるんでしよ～。この年末に試験があるから、合格できるといいな～。

それまでコラム書き続けられれば、またここで報告するでしからね～。

 

 

バブル期物件の長所と短所を理解した上で取り組むべし

バブル期物件の特徴である【築25年以上／20平米未満／3点ユニット】を嫌う投資家さんが多い傾向にあるのは事実でしけど、それでもマンション毎の数値データや売り出し中の部屋に付随する情報、メリットとデメリットを把握しながら物件を買い進めていけば、安定した不動産投資はできると考えているでし。

ただ、融資を利用して買い続けるというのは、あまりお勧めしないでしね。少なくとも現金購入を織り交ぜて借金ゼロの物件をいくつか保持するのが良いと思うでし。

 

銀行やノンバンクから20年くらいの融資を引っ張る場合、現時点の賃料で20年間継続すると仮定して収支シミュレーションしてしまうと絶対にどこかで苦労するはず。時間経過とともに徐々に賃料は下がってくるのが普通でしからね、できるだけ辛目にシミュレーションしておくべきでしよ。

最近は（アベノミクス効果かわからないでしけど）バブル期物件でも値上がり傾向にあるでしから、もしかしたらキャピタルゲインを得て売却できる可能性もあるにはあるでしけど、やっぱり毎月の収支が余裕でプラスになるように買い続けたいものでし。

ちなみに新築区分はそもそも毎月ギリギリでトントンになるか、数万円の持ち出しをする投資が多いでし。売却時には新築購入価格以上で売れないことが非常に多いわけで、新築区分マンション投資＝出口損失が確定している投資商品といっても過言ではないでしから、ボクは絶対に投資しないでし。

あ、でも誰かが新築を買ってくれないとボクらみたいな中古ばっかりを狙う人たちに物件が下りてこないから、誰かお金持ちの人に新築マンションを買ってほしいでしね。笑

 

話を戻して。

中古区分マンションでも、毎月の支払いと毎月の家賃収入がトントンになるとか、持ち出しが数万円あるとか、融資枠をギリギリまで利用してバブル期物件を買い続けるというのは得策ではないでし。毎月黒字ならゆっくりでも買い続けられるでしけど、毎月赤字を垂れ流している限り、物件を買い続けることは不可能でしよね、当たり前だけど。

だからこそ、現金でコツコツと買い進めるスタイルを意識しているボクとしては、中古区分マンションは最良の投資先と言えるんでし。

ボク自身は今後、バブル期物件を現金でコツコツ買いながら2期～3期分くらいの優秀な確定申告書を作り、現金購入した物件を共同担保に入れつつ、融資を少しずつ利用して中古区分マンションへの投資を続けようと考えてるでし。

バブル期物件を10部屋くらい買ったら、次に買い進める物件はもう少し築年数の浅いものを融資を利用して買うとか、もしかしたら一棟モノに進むとか、複合的に進めるのが良いかもしれないでしね。

 

バブル期物件を買い続けるメリットをまとめると？

最後に改めて中古区分マンション投資のメリットを確認するでしけど、

バブル期物件の中古区分を買い進めるメリットは、複数の条件の違う区分マンションを手軽に増やせることから空室リスクを分散できるという点と、バブル期物件は往々にして利回りは高く維持できることが多いでしから、キャッシュフローが大きくて安定しやすいという点でしね。(もちろん優れた物件を選ぶことは前提条件でしけど。）

 

最終的なゴールとしては、10年程度で投下資金を回収した後、バブル期物件をタダ同然で売り払っても利益が残るような状態を作れれば理想的でし。

まあそれもまだまだ先の話でしから、まずは現状を維持しつつ、バブル期物件をカッコイイ物件として管理しながら家賃収入を最大化したいでし♪