それ買ったらアウト

みなさま、こんにちは！

ストレージ大家のひらです。

こんな物件を検討しているのだけれどアドバイスして欲しいと言われました。

港区の区分です。
２～４年自分が住んで、のちのち他人に貸して運用したいというのです。
想定家賃は１９万円というから、かなり立地と間取りの良い物件であることがわかります。

私も以前のコラムで、雑食系の私がやらないのが区分で、ただし自分がオフィス（もちろん住居も）として使う場合は購入することもあるということを書きましたので、賃料を浮かせたいと思ったのは正しい発想と思いました。
ただ、プレミアが乗る立地ではこれは本当に難しい。

私の第一印象は、

おそらく買わない方が良い。

そしてスペックが送られてきて、俊足で

「多分やめた方がいいです」

と送りました。

なぜ第一印象でそう思ったのか、スペックをみて確信したのか、お話ししたいと思います。

こんな物件を最初の物件に選んだらアウトです。

※世の中の理不尽に対抗する数少ない楯です。大切にしましょう。

「大家最大の危機は○○!!大家は惜しみなくお金をかけ正しい選択をしなくては一瞬で破綻します！」

※不動産投資は最後高値で売れてなんぼですよ！

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第一印象アウトの理由

第一印象で

「買わない方が良い」

と思った理由は、家賃の高さです。
いかに港区とはいえ、家賃１９万円取れるとなると立地が良すぎます。

立地が良すぎる区分で利回りが出る物件はそうありません。
なぜなら実需の引き合いが強いからです。

家賃が浮いたとしても、意味が無いと思いました。
（意味が無いの説明は後述）

確信したスペック

スペックです。

築３８年
２ＤＫ（５０㎡）
フルリノベーション済み
想定家賃１９万円
価格３８００万円

これで買ってはいけないと確信しました。

確信した理由は、

築３８年で３８００万円

であることです。

銀行融資済み

この相談者は、

「「私は既に10万円の手取りの家賃は達成しています」え？それ０かマイナスですよ!! 汗汗」

と同じ人物です。
同コラムに書いた戸建ての残債があっても、なんと３５年も融資の内諾が得られているというのです。
しかもその銀行は、大手中の大手です。

この物件買ったらおそらくアウト

「この物件買ったらおそらく当面の間次できなくなります」

と私は言いました。
ＲＣかＳ造かは確認しませんでしたが（確認する必要が無いと思ったため）、築３８年に３５年もの融資が引けてしまうと、耐用年数オーバーの残債部分が多くなるので、いわゆる”信用の毀損”とみなされることが多くなるだろうと思いました。
投資を進めていって十分なＣＦがある中で買うならまだ良いですが、投資の初っぱなにこれを買ってしまったら、仮に次ができたとしても、今後大きな足かせになることは目に見えています。
最初に買う物件ではないと思いました。

私の進め

そんなにしつこくはなかったのですが、

１０年後の需要は港区といえどそんなに悪いのですか

といった質問を受けました。
それは問題ではなく、単純に

築３８年で３８００万円もして家賃が月１９万円しか取れない時点で無し

ということです。
しかも、これも確認しませんでしたが、区分ならではの修繕積み立て費や管理費もたくさんあるはずです。

これなら一棟物でもっとましなのがいくらでも買えます。
私は以下のようにアドバイスしました。

３８００万円の実質１０％月３０万円
キャピタルロス限定で１２万円の賃貸に住む方が正解

つまり利回りが低すぎて、
家賃を浮かすとかどうこうではなく、
もっと別の利回りがしっかり出ている物件買って賃料払った方が、
はるかに毎月手残りがあるということです。

これでは元も子もないですね。
仮に港区らしくこのままキャピタルロスが無かったとしても、賃料の下落が無かったとしても、判断に変化はありません。

貸す方も貸す方

それにしても、金融機関の態度が投資用とはえらい違いだなと思いました。
築３８年のＲＣに３５年も融資を出すとは。
住宅用の融資とはこうも違うものなのでしょうか。
こんな融資を通したら、ほとんど元金が減りません。
投資用ならノンバンクですらこんな融資を通すかどうか。
通ったら通ったで、この物件のせいで、投資をしていくなら今後行き詰まるのは目に見えています。

投資用も自宅用も変わりはないはずなのに

実はこういった区分を断らせたのは今回が初めてではありません。
以前もやはり世田谷区の好立地マンションを同じようにアドバイスしました。
しかも、その時も、まだ２０代前半だというのに、３０年以上の耐用年数超えフルローンがやはり超大手銀行で通っていたのです。
自宅用という建前はこうも甘美な論理を導き出すものなのでしょうか。
投資用も自宅用も購入するのは同じ物件であって変わりはないはずなのですが。
金融機関にはこのアンバランス、投資用についても、考えて欲しいものです。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！

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