古い物件だから？！4室中3室空いてしまって建替えるべき？（2）

株式会社パワーコンサルティングネットワークス

長く入っていた高齢の入居者様らが相次いで退去。内装も劣化しまっていてどこから手を付けてよいかわからない状態。募集しても古めかしくてきまらない。階段の屋根もプラスティックの波板が古くなり暗い印象。オーナー様はこれを機に建て替えるかどうか悩んでいた。

築は古いが、建物形から、色使いで生まれ変われると判断。また、同オーナー所有の隣土地の有効利用から考えると、今ではないと判断。あと10年使える物件として、工事にかかる費用と10年回した時の家賃収入累積を計算し、内外装のリニューアルのご提案。あと10年という区切りをつけたところから、室内内装に関しては、費用削減の工夫を行った。

Before

After

物件概要

物件種別

1棟アパート

エリア

東京都足立区

間取り

2K × 4戸

構造

木造

施工期間・箇所

施工年月

2022年07月

前回施工年

12年前

施工期間

2ヶ月

施工規模

300 ㎡

費用

施工費総額

125万円

材料費

工賃

効果

オーナーの要望

現在で木造、築35年アパート。内装は、なるべく施工費用をおさえて、和室は洋室にしてもらいたい。
現在空いている3室分で、年間収入270万として、外壁塗装と3室分工事費併せて600万で押さえ、10年で2100万（概算）収益を次の建築費に回せるように試算。

工夫したポイント

念頭に置いたのは、行うべき工事はしっかり行って、入居者をしっかりつけるが、いかに安価にリフォームするか。そこで、建具は新調せず、押し入れ襖も襖枠が目立たないような色相の木目クロスを使用。また、和室の真壁（室内の壁に柱等が見えている壁）から大壁への変更は費用がかかるので、柱、天井は塗装仕上げ、崩れていた床板や、古い畳は撤去し、今後の張替え費用の削減のなども行わなくてよいようにフロアタイルを提案。その際に、外装の色合いも鑑みて、内装は、白とポイントでこげ茶基調に統一。コンセントカバー等安価でも内見時必ず目につく場所はしっかりと交換。

施工後のオーナーの感想

募集をすると、2番手、3番手まで入って即座に満室。また、申込入居者様の質が目に見えてよくなった。今までは、内装は近くの工務店さんにお願いして、その方が安いと思っていたが、例えば、洋室というと、無駄に高価なフローリングで工事するものであったり、工事箇所をオーナー様自ら考えなければならず、どこに重点を置けばよいかわからなかった。また、地元工務店さんは、室内作成のデザインが古めかしかった。パワーさんと一緒に考えて臨めたので、楽しかったと喜んでいただけました！こちらこそ楽しかったです。ありがとうございます。