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新築管理の基礎用語 新築管理の基礎用語

仲介手数料

物件を借りたい人(=借主)と貸したい人(=貸し主)を仲介して契約が成立した場合、仲介業者が受け取る報酬のことです。
報酬額は、借主と貸主、双方からあわせて賃料の1か月分までと宅建業法で決められています。

広告料(AD)

仲介手数料とは別に、オーナーが仲介業者に支払う報酬です。
広告費を略してADと呼んだり、Back(BK)と呼ばれたりします。
「AD○ヶ月」などのように表記され、オーナーがどれだけ支払うかを決めることができます。

更新料

入居者が賃貸借契約を更新する際に支払う費用で、契約期間満了後、契約期間を更新する際に支払います。
基本的には入居者が支払うものなのでオーナーが負担することはありませんが、最近では更新料を取らない物件も増えています。

管理費

物件の管理を委託する場合に、その委託先に支払う費用です。

費用は管理会社によって変わることはもちろんですが、エリアや物件の規模によって変わります。
共有部のメンテナンスに関しては別途見積りを提示されることが多いですが、定期清掃などの定例業務は管理費に含まれるのか、含まれないのかなども会社によって異なります。

管理費は、月額いくらと固定費が設定されている場合もありますし、入金された家賃の○%などと決められている場合もあります。

管理委託契約

管理会社に物件の管理を委託するために結ぶ契約です。
この契約書には、毎月の管理費や管理費に含まれる業務内容、その他に必要になる費用や、緊急時の対応を貸主の許可なくどこまで管理会社の判断に任せるかなどが記載されています。

客付け

物件に空室がある場合、入居者を見つけて賃貸借契約を結ぶことです。客付けも管理会社の業務の一部です。

フリーレント

入居後、一定期間、家賃が無料になる仕組みのことで、フリーレント○ヶ月などと表現され、お得感を出して入居者募集を行うことができます。

オーナーにとっては家賃を下げずに入居促進ができることが大きなメリットで、物件の資産価値を下げずに済みます。

注意点として、フリーレント期間に退去され、家賃収入が一切入らないということを避けるために一定期間入居しない場合には違約金が発生するなどの特約を決めておく必要があります。

サブリース

一般的な賃貸借契約が「貸主-借主」となるのに対し、サブリースの場合は「貸主-サブリース会社-借主」となります。

一棟物件の場合、通常は1部屋ずつ賃貸しますが、サブリースの場合はサブリース会社が一棟を丸々借り上げ、それを転貸するという方法で客付けを行います。

オーナーのメリットとしては、空室リスクや滞納リスクが減って手間もかからなくなりますが、サブリース業者に支払う手数料があるため、通常の賃貸の場合よりも家賃収入が減るというデメリットもあります。

入居審査

賃貸借契約を結ぶ前に入居希望者に提出してもらう申込書を確認し、入居を許可して問題がないかを審査することです。

記載内容に特に問題がなければそのまま入居を許可することもありますが、申込書に虚偽の記載がある(勤務先の社名・住所・電話番号と業種が一致しないなど)場合などには入居をお断りすることが多いです。

また、保証会社に加入してもらう場合には保証会社による審査を受けてもらいます。会社によって審査基準は異なりますが、主に滞納歴などがチェックされます。

BM

ビルマネジメントのことで、建物の維持に必要な管理業務のことです。
主な項目として、清掃、法定点検、物件巡回、メンテナンスなどの業務があります。

PM

プロパティマネジメントのことで、不動産の運営に必要な管理業務のことです。
基本的には入居~退去までの業務全般と空室期間中のリフォームや客付け業務などがあり、家賃収入という重要な収入源に影響を与える管理業務です。

定期巡回

定期的に物件を巡回し、物件の管理を行う管理会社の業務の一部です。

ただし、「巡回」と一言で言っても任せる会社によって行うことは様々です。

電球が切れていないか、迷惑駐車がないかなど、様々なチェックポイントが考えられますが、会社によって異なるため、契約書に細かく記載されていないかなど、一度確認をしてみましょう。

店子

賃借人、借家人という意味の言葉で、「たなこ」と読みます。特に、賃借人の中でも店舗として借りられる方を指します。

原状回復

入居者が賃貸物件から退去する際、部屋を入居時の状態に戻すことです。

しかし、通常通りに使用していても生活していれば汚れは付きますし、設備も古くなります。
そのため、通常使用の範囲でついた汚れや設備の不具合に関しては入居者の原状回復義務の範囲ではありません。

原状回復の費用負担を巡るトラブルも多いため、国土交通省が出しているガイドラインを参考にするのが良いでしょう。

レントロール

日本語にすると「家賃明細書」のことです。

入居者から預かっている敷金の額や家賃、契約日等の賃貸借条件が一覧となっているもので、中古物件の購入検討時にも重要な判断材料になります。

レントロール

マイソク

賃貸物件の「募集チラシ」です。物件の所在等の概要、間取り図や写真、募集条件などがまとまった資料です。

元々は資料を作成して配信する会社の社名でしたが、それが現在では資料そのものを「マイソク」と呼ぶようになりました。

マイソク
ADVICE ADVICE

施工に関わる用語を覚えておくことは、大家さんの基本です。

上記に紹介したような基本的な用語を知っておくだけで、業者とのコミュニケーションがスムーズになります。
また、施工に詳しい大家さんと思われれば相手も手を抜いた施工はできなくなりますので、ぜひ覚えておきましょう!

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